Vor dem Hintergrund des Wirtschaftswachstums werden Grundstücke in Polen zu einem immer attraktiveren Investitionsinstrument. Die Nachfrage nach Grundstücken wächst von Jahr zu Jahr, was sich entsprechend im Preis widerspiegelt - die jährliche Wachstumsrate beträgt 3-5%, regional bereinigt. Zu den aktiven Investoren zählen Bürger Russlands, der Ukraine, Weißrusslands und anderer Länder, die eine gemeinsame Grenze zu Polen haben. Für sie sieht die Gesetzgebung der Republik Polen beim Kauf von Grundstücken einige Nuancen vor, auf die wir näher eingehen möchten. Beginnen wir jedoch mit den Vorteilen.
Warum sollten Sie Land in Polen kaufen?
Die Nachfrage nach polnischen Immobilien, insbesondere nach Grundstücken, ist Mitte der 2000er Jahre nach dem Beitritt der Republik Polen zur Europäischen Union und zum Schengen-Raum deutlich gestiegen. Seitdem hat die Wirtschaft des Landes merklich zugelegt, was sich erheblich auf die Immobilienkosten ausgewirkt hat: In den Feriengebieten sind die Preise in den letzten 10 Jahren um 50-70% gestiegen, und landwirtschaftliche Flächen in einigen Gebieten haben im Allgemeinen 200% teurer gemacht . Darüber hinaus beträgt ihr jährliches Preiswachstum 10-15%.
Interessant ist auch, dass die Vertreter der GUS das größte Interesse an den polnischen Ländern zeigen. Zum Beispiel kauften Ausländer im Jahr 2021 zusammen fast 460 Hektar Land in Polen, und der größte Teil des Landes wurde von Ukrainern, Weißrussen, Deutschen und Russen erworben, die Interesse an Grundstücken nicht nur für Wohn-, sondern auch für kommerzielle Entwicklung zeigten.
Seit 2021 haben Ausländer mehr Möglichkeiten: 01.05. 2021 lief ein Moratorium für den Verkauf von Agrarland an Bürger anderer Staaten aus.
Die Aufhebung des Moratoriums zog Investoren aus dem Ausland an, wodurch das von ihnen im Jahr 2021 erworbene Grundstücksvolumen auf 3.200 Hektar anstieg.
Offensichtlich nimmt die Attraktivität von Grundstücken in Polen von Jahr zu Jahr zu und angesichts der wachsenden Nachfrage wird Grundstück zu einem der rentabelsten Investitionsinstrumente. Darüber hinaus heben Investoren eine Reihe offensichtlicher Vorteile des Kaufs von Grundstücken in der Republik Polen hervor, nämlich:
- Loyalität gegenüber Gebietsfremden - Ausländer können nach Erfüllung aller gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen Grundstücke in unbegrenztem Umfang frei erwerben;
- relativ niedrige Preise im Vergleich zu den Kosten für Kleingärten in anderen europäischen Ländern und sogar in Großstädten der GUS;
- hohe Investitionsattraktivität: Die steigende Nachfrage nach Grundstücken erhöht den Preis, wodurch die investierten Mittel nicht nur eingespart, sondern auch nur durch Preiserhöhung erhöht werden können;
- die Möglichkeit, ein eigenes Geschäft in Polen zu eröffnen;
- die Möglichkeit des Erwerbs von Grundstücken für verschiedene Zwecke, darunter für die Landwirtschaft und sogar für Waldflächen.
So finden Sie ein Grundstück zum Kauf
Angesichts der hohen Nachfrage nach polnischen Grundstücken ist es für Ausländer nicht so einfach, ein freies Grundstück zum Kauf zu finden. Um ein passendes Objekt zu finden, ist es wichtig, alle möglichen Kanäle zu nutzen, von denen es nicht so viele gibt.
Der bequemste Weg, um Land in Polen zu finden und zu kaufen, ist wie folgt:
- Makler, privater Immobilienmakler oder lokales Immobilienbüro;
- Bauträger - besonders relevant beim Erwerb eines Grundstücks mit Wohngebäude;
- Internetportale, Zeitungsanzeigen von Eigentümern und Vermittlern;
- Auktionen zum Zwangsverkauf von verpfändetem Eigentum.
Da jeder der aufgeführten Suchkanäle seine eigenen Eigenschaften hat, schlagen wir vor, jeden von ihnen genauer zu betrachten.
Kontaktaufnahme mit einem Makler
Der einfachste Weg, Immobilien in Polen zu kaufen, besteht natürlich darin, sich an Vermittler zu wenden: Makler und Makler. Das sind Leute, die alles über Immobilien, Suchmethoden und Registrierungsregeln wissen. Die meisten von ihnen arbeiten offiziell, was einen potenziellen Käufer vor einem möglichen Betrug schützt.
Solche Vermittler helfen nicht nur bei der Suche nach dem erforderlichen Objekt, sondern helfen auch bei der Registrierung eines Grundstücks in Polen als Eigentum.
Der Vorteil der Zusammenarbeit mit Immobilienagenturen besteht darin, dass diese nicht nur maximale Möglichkeiten bieten können, sondern auch ein Minimum an Beteiligung des Käufers am Verhandlungsprozess erfordern.
Zu beachten ist, dass Agenturen ihre Arbeit in der Regel territorial organisieren, d. h. innerhalb einer bestimmten Siedlung tätig sind.
Hier finden Sie zum Beispiel eine Liste der Warschauer Agenturen und hier finden Sie die besten Makler in Danzig. Wir empfehlen Ihnen, nur die Dienste lizenzierter Vermittler zu nutzen, deren Kontakte auf der Website des Immobilienmarktverbandes zu finden sind. Denken Sie daran, dass die meisten Agenturen eine Provision von 1,5-3% haben.
Kontakt zum Entwickler
Wenn es um den Erwerb von Grundstücken zur Wohn- oder Gewerbeentwicklung geht, ist es sinnvoll, mit Bauträgern in Kontakt zu treten. Bauträger verkaufen oft bereits für den Bau vorbereitete Grundstücke - in der Regel verfügen sie über die notwendige Kommunikation und ausgebaute Infrastruktur. Darüber hinaus stellen Entwickler alle Genehmigungen zur Verfügung.
Vor diesem Hintergrund ist es wichtig zu wissen, dass ein solches Grundstück deutlich mehr kostet als ein unvorbereitetes. Bitte beachten Sie, dass der Bauträger nicht nur das zum Bau vorbereitete Grundstück, sondern auch das Grundstück mit einem bereits gebauten Haus verkaufen kann.
Ich muss sagen, dass Angebote auf dem Primärmarkt bis zur Bekanntgabe der Kosten sehr attraktiv sind. Normalerweise kostet der Kauf eines Neubaus 30-35% mehr als der Kauf eines Grundstücks und der eigenständige Wohnungsbau. Daher kann diese Suchoption nicht als Budget bezeichnet werden - sie eignet sich nur für diejenigen, die ein Haus ohne unnötigen Aufwand benötigen, und für diejenigen, die bereit sind, zu viel zu bezahlen.
Internet, Zeitungen
Der vielleicht bequemste Weg, Grundstücke zum Kauf zu finden, besteht darin, im Internet danach zu suchen. Benutzern werden Hunderte von praktischen Online-Ressourcen angeboten, die Zehntausende von Vorschlägen mit echten Fotos und Orten im ganzen Land enthalten. Mit praktischen Filtern können Sie die Angebote nicht nur nach Siedlung, sondern auch nach Zweck, Art der Grundstücke und deren Wert sortieren.
Nur wenige Klicks - und der Käufer hat die Kontakte des Verkäufers, die es ihm ermöglichen, sich am Telefon optimal zu informieren. Die beliebtesten Internetportale sind OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto und viele andere. Es ist zu beachten, dass solche Portale nicht nur Anzeigen von Eigentümern, sondern auch von Vermittlern enthalten.
Immobilienanzeigen finden Sie auch in Printpublikationen - Zeitungen und Anzeigenmagazinen. Sie enthalten jedoch hauptsächlich Ankündigungen, die nur die Orte betreffen, an denen sie ausgegeben und verteilt werden. Daher sollten solche Quellen nur verwendet werden, wenn Sie sich physisch in einer bestimmten Region Polens befinden, in der Sie Land erwerben möchten.
Zwangsversteigerungen
Eine weitere sehr spezifische, aber gleichzeitig sehr attraktive Möglichkeit für die Suche nach Immobilien in der Republik Polen, einschließlich Grundstücken, ist die Teilnahme an Zwangsversteigerungen von Immobilien. Die Rede ist von den festgenommenen Grundstücken, die von den Eigentümern beschlagnahmt und verkauft werden, um ihre Bürgerschulden zu begleichen. Solche Auktionen werden von Gerichtsvollziehern durchgeführt.
Durch die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung können Sie viel sparen, indem Sie Land 30-50% günstiger als der Marktwert kaufen.
Informationen zu solchen Auktionen finden Sie auf der Website des Nationalrats der Gerichtsvollzieher. Wenn Sie auf den Link klicken, finden Sie eine Liste der Auktionen mit Datum und Ort der Durchführung sowie den Grundstückskosten und einem Foto des verkauften Objekts.
Im Reiter „Więcej“ findet der Nutzer nähere Informationen zum Objekt, dem Veranstaltungsort und den Bedingungen für die Teilnahme an der Auktion, alle notwendigen Kontakte und sonstige Informationen.
Informationen zu Auktionen finden Sie auch auf den Websites der Kreditinstitute. Hier finden Sie beispielsweise Informationen der Bank Zachodni WBK. Die Rede ist vom Verkauf von verpfändeten Grundstücken, die große Kredite besichert haben.
Wie viel kostet Land in Polen
Die Frage, wie viel Land in der Republik Polen kostet, lässt sich nicht eindeutig beantworten - der spezifische Preis eines bestimmten Grundstücks hängt von vielen Faktoren ab: dem Zweck des Grundstücks, seiner Lage, der Größe der darauf befindlichen Verkehrsverbindungen, der Kosten der Registrierung, die Wünsche des Verkäufers. Daher ist es in diesem Zusammenhang logisch, Durchschnittspreise zu berücksichtigen, die sich je nach Region und sogar innerhalb dieser stark unterscheiden.
Betrachten Sie zunächst die durchschnittlichen Preise für Bauland.
Nach Angaben des Portals Bankier stiegen im Februar 2021 in den meisten Woiwodschaften die durchschnittlichen Grundstückspreise im Vergleich zum Februar 2021 um 30 %.
Der unangefochtene Spitzenreiter ist zweifellos Warschau - der Durchschnittspreis in der Hauptstadt beträgt 779 zł / m2 oder 183 Euro, was einen absoluten nationalen Rekord darstellt. Im Vergleich zum Januar ist der Preis um fast 180 zł gestiegen!
Eine solche Erhöhung hatte jedoch einen leichten Einfluss auf die Preise in der gesamten Woiwodschaft Masowien, wo die durchschnittlichen Kosten 185 zł / m2 betragen. Grundstücke in der Woiwodschaft Pommern haben den zweiten nationalen Durchschnittspreis - 163 zł / m2, während Grundstücke in der Nähe der Ostsee, insbesondere in Danzig, mit 417 zł / m2 bewertet werden.
Teurer als in Danzig (abgesehen von der Hauptstadt), Grundstücke nur in Posen (525 zł / m2) und Krakau (450 zł / m2), jedoch Großpolen (107 zł / m2) und Kleinpolen (110 zł / m2) Beim durchschnittlichen Baulandpreis sind die Woiwodschaften der Küste noch unterlegen.
Die niedrigsten Preise für Bauland finden Sie in der Woiwodschaft Lebus – in der Region erreicht der Durchschnittspreis kaum 49 zł / m2, während in der größten Stadt der Region Gorzow Wielkopolskie der durchschnittliche Grundstückspreis nur 73 zł / m2 beträgt. Ähnlich niedrige Bodenpreise werden auch in den Woiwodschaften Podkarpackie und Ermland-Masuren beobachtet - 62 bzw. 61 zł / m2.
Auch der durchschnittliche Preis für landwirtschaftliche Flächen unterscheidet sich von Region zu Region erheblich, ist jedoch nicht an die Geschäftstätigkeit und den Stand der wirtschaftlichen Entwicklung gebunden. Und obwohl die Preislogik eine andere ist, sind die teuersten und günstigsten Regionen praktisch die gleichen Woiwodschaften.
Nach Angaben der Agentur für die Umstrukturierung und Modernisierung der Landwirtschaft (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa) waren in Polen Ende 2021 die höchsten Preise für landwirtschaftliche Flächen in den Woiwodschaften Wielkopolskie und Kujawien-Pommern - 58,9 Tausend und 57,4 Tausend zł / ha bzw.. Die niedrigsten Preise für landwirtschaftliche Flächen waren in den Woiwodschaften Pomorskie und Podkarpackie - 28,6 Tausend bzw. 25,1 Tausend zł / ha.
Der durchschnittliche Preis im Land beträgt 42,4 Tausend zł / ha, das sind mehr als 2 Tausend zł mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres - das heißt, auch der Wert der landwirtschaftlichen Flächen nimmt zu. Es ist jedoch zu beachten, dass die Kosten für landwirtschaftliche Flächen von der dem Standort zugewiesenen Klasse abhängen, von denen es nur sechs gibt. Zum Beispiel beträgt der Durchschnittspreis für Grundstücke der Klasse I-III in der Woiwodschaft Wielkopolska 74,2 Tausend zł / ha, während Grundstücke der Klasse V-VI nur 42,3 Tausend zł / ha kosten.
Darüber hinaus müssen dem Käufer des Grundstücks zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit der Registrierung von Immobilien entstehen. Hierbei handelt es sich um Notarkosten in Höhe von 2-3% der Kosten zuzüglich Spesen für Vertreter und Vermittler - bis zu 5% der Kosten des Objekts. Vergessen Sie nicht die Steuern, auf die wir weiter unten eingehen werden.
Landkaufgenehmigung
Das polnische Recht verlangt keinen besonderen Rechtsstatus von Ausländern, die Immobilien kaufen möchten – zum Zeitpunkt des Kaufs reicht es aus, nur ein gültiges Visum zu besitzen, um sich legal im Land aufzuhalten. Gemäß Artikel 1 des Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer) benötigen Bürger anderer Länder jedoch eine Sondergenehmigung zum Erwerb von Grundstücken, die vom Innenminister administrativ ausgestellt wird auf Wunsch des Käufers.
Das Recht zum Erwerb von Immobilien wird gewährt, wenn:
- ein solches Abkommen gefährdet nicht die staatliche Sicherheit, Verteidigung und öffentliche Ordnung Polens;
- der ausländische Käufer wird seine Verbindung zu Polen nachweisen.
Wenn also das Fehlen einer Bedrohung der Staatssicherheit der Republik Polen aufgrund fehlender Einwände des Verteidigungsministers (und bei landwirtschaftlichen Flächen auch des Ministers für ländliche Entwicklung) recht einfach nachzuweisen ist, dann ist es mit der Verbindung mit Polen nicht so einfach.
Insbesondere kann die Verbindung mit Polen gemäß Artikel 1a Absatz 2 des Gesetzes nachgewiesen werden durch:
- polnische Nationalität oder polnische Wurzeln;
- Heirat mit einer Polin / Polin;
- Vorliegen einer befristeten Aufenthaltserlaubnis (Aufenthaltserlaubnis) oder eines unbefristeten Aufenthalts (Daueraufenthaltserlaubnis);
- Mitgliedschaft in den Leitungsorganen eines in Polen eingetragenen Unternehmens;
- wirtschaftliche oder landwirtschaftliche Tätigkeiten auf dem Territorium der Republik Polen ausüben.
Ohne eine solche Verbindung oder einen tatsächlichen Umzug nach Polen ist es unmöglich, eine Erlaubnis zum Erwerb von Grundstücken zu erhalten, aber ein Kauf ohne eine solche Erlaubnis ist gemäß Artikel 6 des Gesetzes ungültig.
Um ein Dokument zu erhalten, müssen Sie einen Antrag stellen, der gemäß Artikel 1a Absatz 3 des Gesetzes Folgendes enthalten muss:
- personenbezogene Daten des Bewerbers;
- Daten zum Grundstück (Adresse, Kataster- und Registrierungsnummer, Fläche, Baumerkmale);
- personenbezogene Daten des Verkäufers;
- Feststellung von später eintretenden Rechtsereignissen (Verkauf von Immobilien);
- die Zwecke, an denen sich der ausländische Käufer bei der Transaktion orientiert;
- Finanzierungsquellen für den Erwerb von Immobilien.
Dem Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen:
- eine Kopie Ihres Reisepasses, Ihres Aufenthaltstitels oder eines anderen Ausweises;
- ein Dokument, das die Beziehungen zu Polen bestätigt;
- Unterlagen für Immobilien (Grundbuchauszug, Grundbuchauszug mit Angabe des Katasterplans, Bescheinigung über den Nutzungszweck usw.);
- eine Erklärung des Verkäufers, der die Immobilie verkaufen möchte;
- ein Dokument, das die Verfügbarkeit von Mitteln bestätigt (Bescheinigung der Bank);
- Dokumente, die die Zahlung der Stempelsteuer in Höhe von 1570 zł bestätigen.
Ein Antrag auf Genehmigung wird bei der Abteilung für Entscheidungen und Konzessionen des Innenministeriums (Departamencie Zezwoleń i Koncesji) gestellt, die sich in Warschau, Str. Rakovetskaya, 2a, oder per Post an die Adresse: Stefan Batory, 5 (Index 02591).
Es sei darauf hingewiesen, dass die Bestimmungen von Artikel 8 des Gesetzes die Bedingungen vorsehen, unter denen die oben genannte Genehmigung für den Erwerb von Grundstücken nicht erforderlich ist:
- wenn der Ausländer seit mehr als 5 Jahren in Polen zum Daueraufenthalt (Daueraufenthaltserlaubnis, zezwolenie na pobyt stały) lebt;
- wenn ein Ausländer seit der Erteilung einer Niederlassungserlaubnis seit mehr als 2 Jahren mit einem Polen verheiratet ist;
- wenn der Ausländer die Staatsangehörigkeit besitzt oder in einem der Länder des Europäischen Wirtschaftsraums eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübt.
Worauf beim Landkauf zu achten ist
Es ist notwendig, mit aller Ernsthaftigkeit an die Wahl eines Grundstücks heranzugehen, sonst ist es sehr leicht, Opfer einer Täuschung zu werden. Wir haben einige Aspekte hervorgehoben, auf die Sie beim Landkauf achten müssen. Dies sind insbesondere:
- Zweck des Grundstücks. Ackerland wird normalerweise Ziemia oder Grunty Rolne genannt, während Bauland działki budowlane ist. Das Grundstück darf selbstverständlich ausschließlich bestimmungsgemäß genutzt werden.
- Das Vorhandensein von Mitteilungen auf der Website. Wenn es um Bauland geht, sollten Sie nach einem Grundstück mit Abwasser-, Wasser- und Stromanschluss suchen - dies wird durch den Satz in der Anzeige „działka uzbrojona w prąd i kanalizę“ oder „grunt uzbrojony w media . belegt “.Selbstlegende Kommunikation wird nicht nur extrem teuer, sondern auch viel Zeit in Anspruch nehmen.
- Standort der Website. Je näher die ausgebaute Infrastruktur und die Verfügbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel daran liegt, desto höher ist die Investitionsattraktivität. Plus das Vorhandensein eines lokalen Raumentwicklungsplans (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), der von der Gemeinde verabschiedet wurde, - so können Sie sich über die kommenden Jahre informieren.
- Rechtsstatus von Immobilien. Es ist notwendig, das Eigentum des Verkäufers an dem Grundstück und das Fehlen von Ansprüchen auf das Grundstück zu überprüfen, was durch eine regelmäßige Anfrage an das Amt für Grund- und Hypothekenregister des Bezirksgerichts erfolgt.
- Site-Eigenschaften. Wir sprechen insbesondere über die Art des Bodens, die Fläche, die Verfügbarkeit von Grundwasser, die Lage zu den wichtigsten geografischen Richtungen.
Welche Steuern müssen Sie beim Kauf zahlen
Die einzige Steuer, die ein Käufer beim Grundstückskauf zahlen muss, ist im Großen und Ganzen eine Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen in Höhe von 2% des Transaktionswertes. Zuzüglich Notargebühren und Mehrwertsteuer auf Notargebühren. Wenn der Verkäufer eine juristische Person und Mehrwertsteuerzahler ist, zusätzlich 23% Mehrwertsteuer, die normalerweise im Preis enthalten ist. Zu dieser Liste lohnt es sich, die Gerichtsgebühr für die Führung des Grund- und Hypothekenregisters - 60 zł zuzüglich weiterer 200 zł für die Eintragung von Informationen in diese Register hinzuzufügen.
Häufige Fragen
Dies sind natürlich nur allgemeine, aber keineswegs erschöpfende Informationen, die wir über den Erwerb von Grundstücken in Polen sammeln konnten. Sollten Leser dennoch Fragen haben, ist es gut möglich, dass sie in diesem Abschnitt Antworten darauf finden.
Kann man nach dem Grundstückskauf mit einer Aufenthaltserlaubnis rechnen?
Der Erwerb eines Grundstücks sowie jeder anderen Immobilie, gleich welcher Höhe, des Erwerbsgrundes oder des Zwecks des Grundstücks, begründet keinen Anspruch auf Erteilung einer befristeten oder unbefristeten Aufenthaltserlaubnis sowie auf sie verlängern.
Wann eine Genehmigung zum Erwerb von Grundstücken verweigert werden kann
Das Gesetz sieht keine spezifische Liste von Gründen vor, aus denen einem Ausländer das Recht zum Erwerb eines Grundstücks verweigert werden kann. Die gängige Praxis weist jedoch darauf hin, dass eine solche Ablehnung in folgenden Fällen erfolgen kann:
- wenn das Kauf- und Verkaufsgeschäft die nationale Sicherheit Polens oder die öffentliche Ordnung gefährden würde;
- wenn der Käufer seine Verbindung mit der RP nicht nachgewiesen hat;
- bei Vorlage von gefälschten Dokumenten, falschen Angaben etc.
Darüber hinaus gibt es keinen Mechanismus, um die Entscheidung des Ministers anzufechten.
Ist es möglich im Grenzgebiet Land zu kaufen?
Ja, das Gesetz verbietet Ausländern nicht, Land in Grenzgebieten zu erwerben. Für den Abschluss einer solchen Transaktion ist jedoch gemäß Artikel 8 Absatz 3 des oben genannten Gesetzes auf jeden Fall die Zustimmung des Innenministers erforderlich, auch wenn ein Ausländer grundsätzlich unter die Ausnahme fällt und ohne Grund Grundstücke erwerben könnte Erlaubnis (zum Beispiel 5 Jahre Aufenthaltserlaubnis oder 2 Jahre Ehe mit dem Polen).
Abschließend
Alle oben aufgeführten Regeln und Preise gelten ab 2021. Angesichts der stark steigenden Nachfrage und der Preise für Grundstücke diskutieren Vertreter der Legislative der Republik Polen jedoch zunehmend über eine Verschärfung des Verfahrens zum Erwerb von Grundstücken durch ausländische Latifundisten. Es ist daher nicht auszuschließen, dass die aktuelle Bestellung demnächst geändert wird. Heute ist der Erwerb eines Grundstücks in Polen für einen ausländischen Investor kein Problem - das Problem kann das Fehlen von Grundstücken zu einem attraktiven Preis sein.
