Die Praxis zeigt, dass der Kauf von Immobilien in Deutschland eine lohnende Investition ist. Unabhängig vom Zweck des Vertragsabschlusses – für den eigenen Wohnsitz oder als Investition in die Zukunft – stetig steigende Immobilienpreise in Deutschland helfen Ihnen, die Kosten schnell zu kompensieren. In dieser Situation sind Hypotheken in Deutschland im Jahr 2021 nicht nur für deutsche Staatsbürger attraktiv, sondern auch für Ausländer, darunter auch Russen. Die Hypothekenzinsen in Deutschland gehören mittlerweile zu den niedrigsten in der Geschichte der Wohnungsbaudarlehen des Landes, und dies bei einer stetig wachsenden Nachfrage nach Wohnraum.
Immobilien in Deutschland und Hypotheken
Die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland übersteigt das Angebot. Auf dem Markt ist es fast unmöglich, in abgeschlossenen Projekten Neubauten zu finden. Bei den Angeboten dominieren Wohnungen in Gebäuden, deren Bau erst in Planung ist oder in 2-3 Jahren fertiggestellt wird (Off-Plan-Kauf).
Die Streuung der Immobilienpreise in Deutschland ist groß: Sie wachsen in Richtung vom Osten des Landes nach Westen. Die teuerste Wohnung in Bayern, München: ab 4000 Euro pro Quadratmeter. Die Kosten für Wohnraum in Neubauten in Berlin beginnen bei 2.500 Euro pro Quadratmeter. Die Preise für Zweitwohnungen beginnen bei 1500 Euro.
Der jährliche Anstieg der Preise und Mieten für Immobilien in Deutschland beträgt je nach Bundesland 4 bis 6 bzw. 2 bis 3 %.
Der Kauf von Wohn- oder Geschäftsräumen erfordert einen relativ hohen Betrag. Deutsche Banken sind bereit, nicht nur deutschen Staatsbürgern, sondern auch Ausländern ein Hypothekendarlehen anzubieten: den gesamten Betrag für den Kauf bereits gebauter Immobilien oder in mehreren Tranchen - beim Erwerb eines Rohbaus, wie es gebaut wird.
Die Hypothekenzinsen in Deutschland gehören zu den niedrigsten in Europa – von 0,8 bis 2 % für deutsche Staatsbürger, von 3 bis 5 % für Ausländer.
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Hypotheken für Ausländer: Bedingungen, Konditionen und Preise
Ausländische Staatsbürger haben die Möglichkeit, Kredite aufzunehmen und eine Wohnung über eine Hypothek in Deutschland zu kaufen.
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Deutsche Banken erfüllen die Bedürfnisse von Kunden aus dem Ausland, sowohl natürlichen als auch juristischen Personen, insbesondere wenn der Transaktionsbetrag 100 Tausend Euro übersteigt.
Die Kreditbedingungen können für jeden Kunden spezifisch sein. Der Vertrag berücksichtigt eine Reihe von Faktoren: die Zahlungsfähigkeit des Käufers, die Höhe der Anzahlung, die Bonität des Kunden, den Zustand und die Lage der Wohnung.
Die erste Hypothek für einen Ausländer in Deutschland ist schwieriger zu bekommen als die folgenden. Bei der Registrierung müssen Sie zwischen 40 und 50 % der Gesamtkosten bezahlen.
Will der Kunde den Betrag erhöhen, so trifft die Bank in der Regel halbwegs und der Zinssatz wird in diesem Fall gesenkt. Bei nachträglichen Eintragungen der Hypothek darf die Anzahlung entfallen oder nicht mehr als 20 % des Gesamtwertes der Immobilie betragen.
Unter anderen Bedingungen deutscher Banken an den Kunden sind die häufigsten:
- das Vorhandensein eines seit mehr als zwei Jahren bestehenden Kontos bei einer Bank in Deutschland, auf das der Kunde regelmäßig Gelder eingezahlt hat;
- Alter des Kunden - von 21 bis 65 Jahren;
- Bescheinigung über Einkünfte auf dem Gebiet der Bundesrepublik Deutschland (auch aus der Vermietung von Immobilien). Hypotheken für Ausländer in Deutschland werden bei Vorlage eines Einkommensnachweises der letzten sechs Monate bei der Bank frei, von Unternehmern - Kontoauszüge der letzten zwei Jahre;
- Bereitstellung der Bestätigung der Verfügbarkeit von Unterhaltszahlungen, Darlehen. Nach deutschem Recht dürfen die Kreditrückzahlungen 35 % des monatlichen Einkommens eines Kunden nicht übersteigen.
In der Rubrik "Immobilien" können Sie sich mit der Lage des Immobilienmarktes in verschiedenen Städten Deutschlands zum Thema Miete und allen Fragen zu diesem Thema vertraut machen.
Die Laufzeit des Darlehens beträgt fünf bis dreißig Jahre. Dabei ist zu beachten, dass Immobilien nach deutschem Recht bis zur vollständigen Rückzahlung der Hypothek zur Verfügung der Bank stehen.
Wie bekomme ich eine Hypothek für einen ausländischen Staatsbürger?
Bei der Entscheidung über eine Zusammenarbeit mit der einen oder anderen Bank in Deutschland lohnt es sich, die Stabilität, Ehrlichkeit und Integrität deutscher Banken zu berücksichtigen: Alles wird gewissenhaft kalkuliert, alle möglichen Nuancen werden berücksichtigt. Es wird in Deutschland nicht möglich sein, dringend einen Hypothekenkredit zu bekommen. Der Erhalt einer Hypothek ist ein gemächlicher Prozess mit mehreren Phasen, in denen Sie die beste Option auswählen sollten.
Schritt eins: Vorschläge analysieren
Die Suche nach günstigeren Kreditkonditionen setzt eine aktive Nutzung des bestehenden Wettbewerbs im Bankensektor Deutschlands voraus. In einer solchen Situation wäre es richtiger, nicht faul zu sein und sich auf zwei oder drei Banken zu beschränken, sondern Zeit zu finden, 10 bis 15 Institute zu besuchen. Dies erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass die am besten geeignete Option gefunden wird, erheblich.
Unter den Vorschlägen von Banken werden also profitablere Vorschläge sein, die in der Kommunikation mit Vertretern anderer Strukturen erwähnt werden können. In einer solchen Situation können einige Banken für den Kunden günstigere Bedingungen vereinbaren: den Zinssatz leicht senken, andere Boni anbieten (kostenlose Änderung des Rückzahlungssatzes usw.), um den Wettbewerber zu umgehen.
Bei der Analyse von Vorschlägen ist zu beachten, dass Banken in Deutschland Tilgungsdarlehen oder Annuitätendarlehen mit Zinssätzen für 5, 10, 15, 20 Jahre vergeben (jede neue fünf Jahre führt zu einer Erhöhung um 0,5 %). Dies bedeutet, dass unabhängig davon, wann Zahlungen erfolgen - zu Beginn oder am Ende des Darlehens, ihre Beträge konstant sind.
Bei der Analyse von Angeboten sollten Sie auf die Eigenschaften der Immobilie achten. Die Bank wird sich in erster Linie für sie interessieren und ihre eigenen Risiken einschätzen. Mit einem niedrigen Kreditzins ist zu rechnen, wenn sich die Risiken der Bank verringern, zum Beispiel wenn das erworbene Objekt:
- Neu gebaut - in Deutschland sind Gebäude hundert Jahre garantiert;
- Ökologisch gute Lage, Nähe zur Innenstadt, Logistik;
- zur Erzielung passiver Einnahmen - die Räumlichkeiten werden vermietet.
Die beliebtesten Wege zur Immobiliensuche in Deutschland:
- Immobilienfirmen. Die Adressen von Unternehmen, die Immobilien verkaufen, können auf der Website des Informations- und Referenzportals der Bundesrepublik Deutschland abgerufen werden;
- spezialisierte Websites: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- Auktionen;
- Makler und private Anzeigen.
Unter den Angeboten sind die günstigsten Preise für sogenannte Reihenhäuser und Stadtwohnungen (Eigentumswohnung). Höhere Preise für Zweifamilienhäuser (Doppelhaus) und Einfamilienhaus. Der Kauf von Räumlichkeiten in einem alten Haus (Altbauhauser) kann trotz des antiken Geistes und in der Regel der Lage in den zentralen Stadtteilen der Stadt einige Nachteile haben: alte und problematische Kommunikation, mangelnder Komfort. Es ist zu bedenken, dass es beim Kauf einer vermieteten Wohnung schwierig sein wird, die Zahlung zu erhöhen oder Mieter vor Ablauf des Vertrages zu kündigen.
Zweiter Schritt: Vorbereitung der notwendigen Unterlagen
Bei der Beantragung eines Darlehens sind eine Reihe von Dokumenten beizufügen. Eine Person muss einreichen:
- internationaler Reisepass und interner Reisepass (sowie deren Kopien);
- Fragebogen (Selbstauskunft);
- ein Kontoauszug, der das Vorhandensein des Anfangskapitals bestätigt;
- Belege der Bank über die Höhe des Gehalts der letzten drei Monate;
- Steuererklärung;
- Beschreibung der Immobilie;
- die Ergebnisse einer unabhängigen Wertermittlung des Objekts.
Eine juristische Person benötigt:
- Steuererklärung;
- Bilanz für zwei Jahre;
- aktuelle Produktions- und Wirtschaftsanalyse des Unternehmens (BWA);
- Beschreibung der Immobilie.
Die Liste der erforderlichen Unterlagen ist nicht abschließend und kann je nach Anforderungen der Bank abweichen.
Schritt drei: Bankkonto eröffnen und auffüllen
Die Zahlung für Immobilien in Deutschland kann ausschließlich über eine Bank, auch über die Sberbank of Russia, per Banküberweisung erfolgen. Um eine Hypothek aufzunehmen, muss ein ausländischer Staatsbürger ein Konto bei einer deutschen Bank haben / eröffnen. Dies setzt die persönliche Anwesenheit des Auftraggebers voraus ("postalische Legitimation" gilt nur für deutsche Staatsangehörige).
Um ein Konto zu eröffnen, benötigen Sie Originale und Kopien Ihres internationalen Reisepasses und Ihres internen Zivilpasses, die Registrierung und ausgefüllte Bankformulare. Einige Banken benötigen möglicherweise eine Referenzempfehlung, da sie in Deutschland versuchen, mit "sauberem" Kapital umzugehen.
Das Konto wird in Euro eröffnet und der entsprechende Vertrag geschlossen. Sie können am Tag der Eröffnung Geld auf ein neues Konto einzahlen.
Schritt vier: Vertragsabschluss
Nachdem Sie sich über alle Bedingungen geeinigt haben, ist es an der Reihe, einen Vertrag über den Erhalt eines Hypothekendarlehens abzuschließen. Rechtsgrundlagen hierfür sind das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 601-610) und das Hypothekenbankgesetz (§§ 14-16, 19).
Der Hypothekendarlehensvertrag muss Angaben enthalten:
- zur Höhe des gewährten Darlehens: die Höhe des Darlehens und die davon abgezogenen Zinsen für das Darlehen und andere Kosten;
- zu den Bedingungen für die Gewährung einer Hypothek und den notwendigen Zahlungen: Beginn der Zinszahlung des Darlehens, Zeitpunkt der Zahlung, Höhe der monatlichen Raten, Berechnung der Zinsanteile und Raten für die Rückzahlung des Kreditinstituts;
- über die Art der Tilgung der Hypothek;
- einhaltung der Bedingungen für den Erhalt einer Hypothek - Eintragung im Grundbuch, Bestätigung der Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers, Abschluss eines Versicherungsvertrags;
- bei Vertragsbeendigung: Handlungen der Parteien nach Ablauf der Laufzeit, Bedingungen für die Kreditverlängerung durch die Bank, Folgen für den Kreditnehmer bei Zahlungsverzug, Bedingungen für die Vertragsbeendigung.
Bedingungen für die Registrierung einer Hypothek in Deutschland
Die Kreditbearbeitung erfolgt innerhalb eines Monats oder länger. In der ersten Phase müssen Sie die erforderlichen Unterlagen für die Registrierung vorbereiten, die etwa zwei Wochen dauert. Gleichzeitig lohnt es sich, den Angebotsmarkt besser kennenzulernen.
Dann sollten Sie persönlich (für Ausländer ist diese Bedingung obligatorisch) mehrere Banken aufsuchen und sich mit den Konditionen und Zinssätzen vertraut machen, eine Hypothek beantragen – dies kann zwei bis vier Tage oder länger dauern.
Das Warten auf das Ergebnis einer Entscheidung über die Vergabe eines Hypothekendarlehens nach Vorverhandlungen mit mehreren Banken kann bis zu 4 Wochen dauern. In der letzten Phase müssen Sie das günstigste Angebot auswählen, ein Konto eröffnen und eine Einzahlung bei einer ausgewählten Bank vornehmen.
Zusatzkosten beim Immobilienkauf in Deutschland
Jeder, der in Deutschland ein Haus auf Kredit kauft, sollte berücksichtigen, dass neben dem vereinbarten Preis weitere Kosten anfallen. Zunächst muss der neue Eigentümer im Grundbuchauszug eingetragen werden. Dazu müssen Sie Grundsteuer zahlen.
Der Steuersatz auf den Kaufpreis kann je nach Standort des Kaufgegenstandes zwischen 3,5 % (Sachsen) und 6,5 % (Nordrhein-Westfalen) liegen. Nach deutschem Recht müssen Käufer und Verkäufer diese Steuer gesamtschuldnerisch bezahlen.
Außerdem zahlt der Käufer für:
- erneute Eintragung von Schutzrechten - von 0,5 bis 1% des Kaufbetrags;
- notarielle Dienstleistungen - von 1,5 bis 3%;
- Makler- / Maklerprovision - von 3 bis 6% (manchmal zusammen mit dem Verkäufer). Preiswerte Gegenstände werden zu festen Sätzen von 1.500 bis 5.000 Euro bezahlt;
- sonstige Aufwendungen (für die Eintragung, Erstellung von Grundbuchauszügen, Führung eines Bankkontos von 150 Euro pro Jahr).
Die Registrierung eines Hypothekendarlehens verursacht zudem zusätzliche Kosten:
- 1% des Darlehensbetrags (für die Registrierung);
- Zahlung für eine unabhängige Bewertung des Objekts - 1–2 Tausend Euro;
- Due Diligence (Prüfung eines Objekts) - von 0,5 bis 1,5% seines Wertes.
Lesen Sie hier mehr über Steuern beim Immobilienkauf in Deutschland.
Rückzahlung eines Hypothekendarlehens in Deutschland
Die vorzeitige Rückzahlung der Hypothek ist für die Bank nicht rentabel - sie verliert ihren Gewinn. Aber in einem wettbewerbsorientierten Umfeld müssen Bankinstitute flexibel sein. Aus diesem Grund bieten deutsche Banken ihren Kunden Möglichkeiten zur vorzeitigen Rückzahlung. Ein entsprechender Artikel ist beispielsweise in der Vereinbarung enthalten, um zusätzlich zu den Annuitätenzahlungen jährlich 10 % des Darlehenskörpers zurückzuzahlen.
Zins, Zinsen und Tilgung: was sie sind
Das Schema zur Berechnung der Zahlungen eines Annuitäten-Hypothekendarlehens ist transparent: Die jährliche Gesamtzahlung (Rate) setzt sich aus zwei Beträgen zusammen: Zinsen – die Zinsen der Bank auf den Darlehensbetrag und Tilgung – der jährliche Prozentsatz der Darlehenskasse.
Indem Sie diesen Betrag durch 12 teilen (entsprechend der Anzahl der Monate), können Sie die monatlichen Ausgaben berechnen. Die Höhe der Rentenzahlung ändert sich nicht: Darin sinken die Zinsen ständig, während die Tilgung steigt.
Ein typisches deutsches Baufinanzierungsmodell sieht so aus:
- Ein Kunde mit der Möglichkeit, monatlich 600 Euro als Zahlung einzuzahlen, nimmt einen Kredit von 100.000 Euro für zehn Jahre auf.
- Die Bank hat eine Zahlungsrate von 3,22 % pro Jahr (3.220 Euro) bei einer monatlichen Zahlung von 268 Euro und 33 Cent festgelegt.
- In diesem Fall bleiben 331 Euro 67 Cent pro Monat oder etwa 4 Tausend Euro pro Jahr (was einer Tilgung von 4% entspricht) übrig, um die Darlehensstelle zurückzuzahlen.
- Deutsche Banken versuchen, Tilgung zu reduzieren (Angebot 1 %), und wenn der Kunde diesen Indikator weiter erhöht, erhöhen sie den Zinssatz und "bestrafen" damit den Kreditnehmer.
Sondertilgung - die Möglichkeit zur schnellen Rückzahlung der Darlehensstelle
Ausländische Staatsbürger, die in Deutschland eine Hypothek zum Erwerb von Immobilien aufgenommen haben, können ihre gesamten Kreditzahlungen kürzen. Der hohe Wettbewerb zwingt die Mehrheit der Hypothekenbanken, ihren Kunden eine solche Möglichkeit anzubieten. Dazu ist es erforderlich, bei Vertragsabschluss eine Klausel über Sondertilgung-Möglichkeiten zu treffen.
Diese Klausel berechtigt Sie zu einer jährlichen außerplanmäßigen Rückzahlung eines Teils des Darlehens. Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, sollten Sie den Prozentsatz dieser Rückzahlung angeben - um bis zu 3 und mehr Prozent des Darlehensbetrags zu zahlen.
Es hängt alles davon ab, wie man verhandelt. Mit dem richtigen Ansatz können Sie die Höhe dieser Zahlungen auf 5-7% erhöhen. Aber dieser Betrag ist nicht notwendig: Sie können kleinere Einzahlungen tätigen oder gar kein Geld verdienen, aber wenn zusätzliche Einnahmen oder freies Kapital auftauchen, kann es verwendet werden, um die Schulden ohne Strafen zu begleichen.
Zusammenfassen
Hypothekenbanken in Deutschland vergeben nicht nur aktiv Kredite an deutsche Staatsbürger, sondern auch an Ausländer. Hypotheken sind hier nach wie vor einer der beliebtesten Mechanismen für den Erwerb von Immobilien.
Deutschland gehört zu den drei europäischen Ländern mit den niedrigsten Zinsen. Bevorzugt werden Annuitätenhypotheken mit festen monatlichen Raten.
Ausländer, die Wohnungen in Neubauten zur Miete oder für sich selbst kaufen, erhalten eher eine Hypothek. Im Jahr 2021 gibt es für einen russischen Staatsbürger keine Hindernisse, eine Hypothek in Deutschland aufzunehmen.
Die wichtigsten Bedingungen, die Banken für den Erhalt einer Hypothek an Ausländer stellen, sind das Fehlen von „schmutzigem“ Kapital und die Minimierung der Risiken. Gleichzeitig profitieren Hypothekenbanken (seit 1900 ist keine solche Bank in Konkurs gegangen) und Kreditnehmer müssen jahrzehntelang zahlen.
