Hypotheken für ausländische Staatsbürger in Polen im Jahr 2021

Ausländische Staatsbürger, die sich für den Erwerb von Wohn- oder Gewerbeimmobilien in Polen entscheiden, aber nicht über die erforderliche Summe für den Kauf verfügen, sollten nicht verzweifeln – eine Hypothek in Polen im Jahr 2021 ist nicht nur für Bürger dieses Landes möglich. Polnische Banken gewähren ausländischen Bürgern gerne Kredite für den Bau oder Kauf von Immobilien, bieten günstige Kreditkonditionen und niedrige Zinsen für Hypothekendarlehen. Um eine Hypothek in Polen zu erhalten, müssen Ausländer mehrere Regeln einhalten und alle erforderlichen Dokumente vorbereiten.

Erwerb von Immobilien in Polen

Immobilien in Polen ziehen immer mehr Bürger aus der GUS an: Seit 2021 nehmen Bürger der Ukraine und Russlands die führenden Positionen unter den ausländischen Käufern ein. Es sei darauf hingewiesen, dass der Besitz einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks in Polen durch einen Ausländer den Prozess der Erlangung einer polnischen Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft nicht im Geringsten vereinfacht.

В тех же случаях, когда приобретается коммерческая недвижимость (что будет способствовать развитию экономики страны), возможны небольшие преференции со стороны польского государства – к примеру, при получении статуса ВНЖ или при оформлении виз: можно прописаться в своем жилье, не нужна бронь в отеле и usw.

Die Gründe für die Popularität des Erwerbs polnischer Immobilien sind unterschiedlich, nämlich:

• zu erschwinglichen Preisen nicht nur im Vergleich zu anderen EU-Ländern, sondern auch zu den Immobilienpreisen in der Russischen Föderation, der Ukraine und Weißrussland;
• in den breiten Möglichkeiten der Hypothekendarlehen;
• in der Möglichkeit, gewinnbringend zu investieren und Gewinne zu erzielen.

Die Immobilienpreise hängen von ihrer Größe ab, in welcher Stadt sie sich befinden, sowie von ihrer Lage in der Stadt selbst. Die höchsten Preise liegen zwischen 6 und 9 Tausend Zloty pro Quadratmeter. m - in Warschau, Krakau, Danzig, Posen, Breslau; niedriger - von 4 bis 5 Tausend Zloty pro Quadratmeter. m - in Lodz, Przemysl, Stettin.

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Hypotheken: Zinssätze, Kreditzahlungen

Um Probleme bei der Tilgung eines Hypothekendarlehens zu vermeiden, sollten Sie sich gründlich mit den Registrierungsbedingungen vertraut machen, alle erforderlichen Zahlungen und Ihre eigenen Fähigkeiten berechnen. In Polen ist die Einstellung gegenüber Kreditnehmern äußerst negativ, auf die Hilfe des Staates sollte man nicht zählen.

Eine große Hilfe kann das polnische Finanz- und Wirtschaftsportal www.bankier.pl sein, das seit 2000 den Besuchern zuverlässige Informationen liefert und dabei hilft, die richtigen Entscheidungen im Bereich der Anlage-, Geschäfts- und persönlichen Finanzverwaltung zu treffen. Auf der Website können Sie die besten Angebote von Banken auswählen, aktuelle Informationen zu den jährlichen Hypothekenzinsen abrufen und die Höhe der Zahlungen mit einem Taschenrechner berechnen.

Viele nützliche Informationen über die Funktionsweise des Bankensystems in Polen finden Sie im Artikel "Banken und das Bankensystem in Polen".

In den meisten Fällen werden Kredite für den Kauf von Wohnungen in der Republik Polen in der Landeswährung - Zloty (PLN) - vergeben.

Seit 2021 werden in Polen die Mindesterstbeiträge für Immobilien erhöht. Konnten Banken früher 100 % der Wohnkosten mit einer Hypothek decken, können sie jetzt auf Empfehlung der polnischen Finanzaufsichtskommission ein Darlehen in Höhe von 80 % des Immobilienwertes (bis zu 90 % - im Ermessen der Banken selbst).

Abhängig davon erfolgt die Berechnung der Hypothekendarlehenszahlung. Die Zahlung beinhaltet:

• variabel (WIBOR - Warsaw Interbank Offer Rate) ist der prozentuale Basiswechselkurs zwischen Banken auf dem Interbankenmarkt. Sein Durchschnittswert wird in der Regel alle 3 Monate (3M) vom Polnischen Rat für Geldpolitik (RPP - Rada Polityki Pieniężnej) überprüft, sodass er sich sowohl nach oben als auch nach unten ändern kann. 2021 können einzelne Banken halbjährlich oder jährlich abrechnen;
• einmalige Provision für die Gewährung eines Darlehens (marża). Diese Provision wird bei der Kreditvergabe festgelegt, ist im Vertrag festgelegt und ändert sich nicht mehr. Höhe und Laufzeit des Darlehens, Höhe der ersten Rate, Werbeangebote der Bank usw. können sich auf die Höhe der Marge auswirken: Je weniger die Bank in den Kauf investiert, desto geringer ist die Höhe der Marge;
• der tatsächliche Jahreszinssatz (Oprocentowanie / RRSO), der unter Berücksichtigung der Bankspesen, der Höhe des Darlehens, der Laufzeit der Hypothek, der Versicherung usw. berechnet wird. Davon hängt der monatliche Zahlungsbetrag (rata) ab.

Sie können die Kosten mit dem Rechner (kalkulator kredytów (hipotecznych)) auf www.bankier.pl/ im Voraus berechnen.

Um den prozentualen RRSO (rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania) und die monatliche Zahlung (rata) zu berechnen, sollten Sie:

• Gehen Sie auf die Website und wählen Sie in der Spalte „Twoje finanse“ die Unterkategorie „Kredyty hipoteczne“ aus;

• Öffnen Sie auf der sich öffnenden Seite die Optionen "Pokaż opcje zaawansowane" und geben Sie die erforderlichen Daten ein, zum Beispiel: die Kosten der Wohnung - 200 Tausend Zloty, die Höhe des Darlehens - 180 Tausend Zloty, das Alter des Kreditnehmers - 30 Jahre, die Darlehensrückzahlungsfrist - 35 Jahre;

• in "Kredyty hipoteczne - Sprawdź ofertę" wählen Sie "Sprawdź ofertę banków";

Anhand der erhaltenen Berechnungen ist es möglich, die Angebote verschiedener Banken zu vergleichen. Die Marge kann also zwischen 1,89 und 2,92% liegen, RRSO - von 4,05 bis 5,35%, Rata - von 754 bis 866 Zloty. Nachdem Sie sich für die am besten geeignete Option entschieden haben, können Sie die Dienste eines Beraters (doradca finansowy oder hipoteczny) dieser oder jener Bank in Anspruch nehmen, der die Kreditwürdigkeit des Kunden überprüft, die beste Option vorschlägt, einen Antrag an die Bank sendet und bei Verhandlungen mit der Verkäufer. Diese Leistungen sind für den Käufer kostenlos – der Berater erhält von der Bank eine Provision für den vergebenen Kredit.

Zusätzlich zu diesen Zahlungen sollten Sie sich auf folgende Ausgaben vorbereiten:

• erste Zahlung (mindestens - 10-20% des Wertes der Immobilie, je nach Bank). Die Höhe des Beitrags wird auch vom Gehalt des Gläubigers beeinflusst: Je niedriger, desto höher der Beitrag;
• Bankprovision (prowizja) - ab 0% und mehr. Oftmals verlangt die Bank, dass Sie diese bereits vor der Vergabe der Hypothek bezahlen, manchmal ist sie in der Kreditsumme und den monatlichen Zahlungen enthalten. Sie können sich der Provision entledigen, indem Sie eines der von der Bank angebotenen Zusatzprodukte verwenden;
• Dokumentenversicherung (ubezpieczenie pomostowe). Zur Risikominderung kann die Bank bis zur vollständigen Rückzahlung des Hypothekendarlehens in den Abschnitt IV des Grundbuchs (ksiega wieczysta) eingetragen werden. Vor der Eingabe (dies kann einige Zeit dauern) kann die Bank die Marge erhöhen oder zusätzliche Gebühren für die Risikoversicherung erheben;
• Zahlung einer Immobilienbewertung (oplata za wycene nieruchomosci) durch einen Bankangestellten oder einen externen Sachverständigen;
• zusätzliche Lebensversicherung des Kreditnehmers (inne ubezpieczenia);
• sonstige Gebühren und Provisionen (inne oplaty i prowizje). Solche Zahlungen können anfallen, wenn Sie die Hypothek vorzeitig zurückzahlen möchten oder nicht rechtzeitig zahlen (in solchen Fällen enthalten die Vereinbarungen eine Liste der Zahlungen).

Registrierung einer Hypothek in Polen durch ausländische Staatsbürger

Bürger der EU-Staaten haben die Möglichkeit, bei polnischen Banken eine Hypothek zu den gleichen Bedingungen wie Polen zu beantragen. Hypotheken für Ausländer - Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU, einschließlich der GUS, sind nur nach gründlicher Prüfung der Einhaltung bestimmter Kriterien und der Bereitstellung einiger zusätzlicher Dokumente möglich.

Einzelheiten zu den Bedingungen für die Aufnahme eines Darlehens für den Erwerb von Immobilien durch ausländische Staatsbürger finden Sie im Artikel "Hypotheken für ausländische Staatsbürger in Polen im Jahr 2021".

Bankanforderungen für GUS-Bürger

Es ist zu beachten, dass es keine einheitliche Liste zusätzlicher Anforderungen für einen Ausländer gibt, um einen Kredit zu vergeben, sodass jede Bank ihre eigenen Regeln festlegen kann. In einigen Fällen kann das Vorhandensein einer Pole's Card die Beantragung eines Kleinkredits erheblich vereinfachen, manchmal kann ein Ausländer gegebenenfalls eine Aufenthaltskarte benötigen.

Am häufigsten stellen polnische Banken die folgenden Anforderungen an Ausländer:

• die Identität eines ausländischen Staatsbürgers überprüfen (gültiger Reisepass);
• bestätigen Sie die Rechtmäßigkeit des Aufenthalts des Antragstellers in Polen für ein Darlehen;
• das Vorhandensein einer polnischen Aufenthaltserlaubnis (meldunku) bestätigen;
• die legale Einnahmequelle angeben (muss dokumentiert werden);
• eine positive Kredithistorie haben (in Polen oder im Wohnsitzland);
• eine PESEL-Nummer haben.

Welche Unterlagen werden bei der Beantragung eines Kredits benötigt und wie viel wird es kosten

Das Paket der notwendigen Unterlagen für den Erhalt eines Hypothekendarlehens umfasst:

• internationaler Pass;
• eine unbefristete Aufenthaltskarte in Polen (karty stałego pobytu) oder eine befristete Aufenthaltskarte (karty czasowego pobytu) für mindestens 12 Monate. Im zweiten Fall entsprechen die Bedingungen des Darlehens seiner Gültigkeitsdauer;
• Bescheinigung über die Zahlung von Steuern (zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach);
• eine Gehaltsbescheinigung für die letzten drei bis sechs Monate (bei unbefristetem Arbeitsvertrag - umowa o prace na czas nieokreslony);
• einen Vertrag für ein Jahr im Voraus und eine Einkommensbescheinigung für die letzten drei bis sechs Monate (wenn ein Arbeitsvertrag für eine bestimmte Zeit besteht - umowa o prace na czas okreslony);
• eine Einkommensbescheinigung für die letzten sechs Monate oder ein Jahr (für eine Beschäftigung in Polen im Rahmen eines Vertrags - umowa zlecenia / o dzieło);
• eine Einkommensbescheinigung für ein bis zwei Jahre (wenn Sie Ihr eigenes Geschäft in Polen führen);
• polizeiliches Führungszeugnis (zaświadczenie o niekaralności);
• Polnischer BIK-Bericht (Biuro Informacji Kredytowej), Bescheinigung über die PIT-Zahlung und Verlauf der Geldbewegungen auf dem Bankkonto des Antragstellers;
• Vorvertrag (umowa wstępna) mit dem Bauherrn (Bauträger) oder mit dem Immobilienverkäufer;
• Genehmigung des Innenministers Polens für den Erwerb von Immobilien beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks durch einen Ausländer, der weniger als fünf Jahre im Land lebt. Auch der Erwerb von Immobilien, die sich in der Grenzzone befinden, ist genehmigungspflichtig.

Es ist auch erforderlich, einen speziellen Fragebogen in einer Bankfiliale oder online auf einer Bankwebsite auszufüllen.

Banken verlangen für ihre Dienstleistungen eine einmalige Provision – bis zu 3,5 % der Kreditsumme.

Der Kreditnehmer bezahlt auch die Dienste eines Bankvertreters (innerhalb von 200-300 Zloty), der vor Vertragsunterzeichnung die Immobilie (opinia rzeczoznawcy) inspiziert, um zu überprüfen, ob der angegebene Wert mit dem tatsächlichen übereinstimmt , und Anhänge zum Vertrag zu unterzeichnen. Am häufigsten wird eine solche Inspektion durchgeführt, wenn ein neues oder unbekanntes Unternehmen als Entwickler auftritt, sowie beim Kauf eines Zweitwohnungsbestands.

Die Ausstellung der Genehmigungen des Innenministeriums Polens kostet zusammen mit einer staatlichen Gebühr von 1.848 Zloty.

Registrierung von Beziehungen mit der Bank

Die Praxis zeigt, dass sich ausländische Staatsbürger für ein Hypothekendarlehen am häufigsten bei den polnischen Banken bewerben, deren Kunden sie bereits sind. Ohne Bankkonto ist es äußerst schwierig und irrational, in einem Land mit einem stabilen Bankensystem und entwickeltem Online-Banking zu leben.

Darüber hinaus ist es sehr einfach, ein Konto bei einer polnischen Bank zu eröffnen - dazu sind ein Minimum an Dokumenten erforderlich: ein Reisepass mit Visum und eine Aufenthaltskarte. Bankkonto und Standard-Bankkarte werden kostenlos zur Verfügung gestellt (bis 8. August 2021).

Ein weiterer Vorteil der Eröffnung eines Kontos bei einer polnischen Bank ist die Möglichkeit, einen kleinen Verbraucherkredit zu erhalten. Informationen über eine positive Bonität gehen nach fristgerechter Zahlung aller damit verbundenen Verpflichtungen an das Bureau of Credit Information (BIK), das bei der Prüfung eines Hypothekendarlehens und einer positiven Entscheidung eine entscheidende Rolle spielen kann.

Der Algorithmus für den Erhalt eines Hypothekendarlehens in Polen ist einfach:

• Unterzeichnung eines Vorvertrags mit dem Entwickler / Verkäufer;
• Bearbeitung eines Dokumentenpakets an die Bank;
• Prüfung des Antrags durch die Bank und Prüfung aller Daten (innerhalb von 7-14 Tagen);
• Unterzeichnung eines Darlehensvertrags (ustanowienie hipoteki). Alle Bedingungen werden individuell zwischen der Bank und dem Kreditnehmer ausgehandelt, einschließlich der Methode der Geldüberweisung an den Verkäufer von Immobilien: auf sein Bankkonto, über eine Bankverwahrstelle oder andere.

Danach können Sie den endgültigen Vertrag mit dem Verkäufer bei einem Notar unterzeichnen und eine Anfrage an das Katasteramt stellen. Sobald der Käufer den Vertrag bei der Bank einreicht, überweist die Bank das Geld innerhalb der vereinbarten Frist an den Verkäufer.

Erfahren Sie mehr darüber, wie Sie einen Barkredit oder eine Wohnung in einer polnischen Bank erhalten

Zuzahlungen und Steuern bei der Beantragung einer Hypothek

Zuzahlungen beim Immobilienkauf auf Hypothek bedeuten in erster Linie die Gebühr für Notarleistungen (Notargebühr). Darüber hinaus müssen auch die entsprechenden Steuern in Polen entrichtet werden.

Der Notar bestimmt die Höhe der Vergütung nach eigenem Ermessen in Abhängigkeit vom Wert der Immobilie, der von den Parteien angegeben wurde, er ist jedoch nicht berechtigt, einen Betrag zu verlangen, der die durch die Verordnung des Ministeriums für Polnisches Gericht "Über die Höchstsätze der Notargebühren" Nr. 1564 vom 28. Juni 2004, zuzüglich Mehrwertsteuer (23%).

Gemäß Absatz 3 der Verordnung beträgt der Satz bei einem Immobilienwert von 60.000 bis 1 Million Zloty 1.010 Zloty zuzüglich 0,4 % des Transaktionsbetrags. Die Registrierung einer Transaktion in Höhe von ein bis zwei Millionen wird bereits auf 4.770 Zloty und 0,2% des Betrags geschätzt.

Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung im Wert von 200.000 Zloty kaufen, beträgt die Notargebühr: 1010 (Satz) + 800 (0,4% des Betrags) + 416,3 (23% MwSt.) = 2226,3 Zloty.

Alle Notariate bemühen sich, die Höchstgrenze festzulegen, daher ist es ratsam, sich zunächst mit den zu erwartenden Zahlungen vertraut zu machen; Bei überhöhten Anfragen können Sie sich jederzeit an einen anderen Notar wenden.

Neben der Gebühr übernimmt der Notar auch Zahlungen für:

• Erstellung von Auszügen aus dem Gesetz (durchschnittlich 6 PLN pro A4-Seite). Mindestens sechs Auszüge sind erforderlich - beim Innenministerium, beim Gericht (in dessen Abteilung sich das Hausregister befindet), beim geodätischen Dienst, bei der Staatskasse und bei den Vertragsparteien;
• Gerichtsgebühr für eine Erklärung über die Notwendigkeit der Eintragung in das Hausbuch (200 PLN netto), bei Fehlen eines Hausbuches - zusätzlich 60 PLN (netto) für einen Antrag auf Erstellung.

Die Parteien tragen diese Kosten zur Hälfte.

Interessante Tatsache. Nach polnischem Recht können die Beträge von Immobilientransaktionen innerhalb von fünf Jahren nach Abschluss überprüft werden. Dies geschieht, um der Untertreibung der realen Preise entgegenzuwirken, um den Transaktionsbetrag zu reduzieren und die Steuer zu senken.

Beim Kauf einer Immobilie aus einem Zweitwohnungsbestand hat der Käufer eine Zivilprozesssteuer in Höhe von 2% der Bemessungsgrundlage (Marktwert der Immobilie) zu entrichten. Beim Kauf eines Eigenheims von einem Bauträger wird diese Steuer nicht erhoben.

Ein weiterer zusätzlicher Kostenposten für den Käufer beim Abschluss eines Hypothekenvertrages ist die sogenannte Hypothekensteuer (Podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), die innerhalb von 14 Tagen ab das Datum des Erwerbs der Immobilie (Formular Steuererklärung PCC3) Der Steuersatz beträgt 0,1%.

Polnische Banken sind bei ausländischen Staatsbürgern beliebt

Polen hat ein stabiles Bankensystem: Dutzende polnischer und ausländischer Banken sind im Land tätig. Bürger anderer Länder, die eine Hypothek aufnehmen möchten, interessieren sich in erster Linie für Banken in Polen, die mit Ausländern zusammenarbeiten, bereit sind, ihnen einen Kredit zu gewähren, die rentabelsten Optionen bieten und außerdem zuverlässig sind.

In Bezug auf die Kreditbedingungen ist anzumerken, dass ausländische Staatsbürger, die in Polen eine Daueraufenthaltskarte erhalten haben, große Chancen auf einen langfristigen Kredit (für 30-45 Jahre) haben. Für Ausländer - Inhaber einer befristeten Aufenthaltskarte in Polen - ist es schwieriger, das Darlehen für einen Zeitraum zu vergeben, der die Gültigkeitsdauer der Karte nicht überschreitet.

Zu den beliebtesten Banken bei Ausländern zählen:

• MBank.Die Anforderungen an ausländische Staatsbürger sind hier am treuesten: ein Minimum an Dokumenten, die Möglichkeit der Online-Registrierung, eine schnelle Entscheidung (bei positiver Bonität und Kooperation mit dieser Bank dann in 1-2 Tagen). Die Bank kann die Tatsache der Beschäftigung überprüfen, indem sie sich an den Arbeitgeber des Kunden wendet. Der Nachteil ist ein höherer Zinssatz.
• Jahrtausend. Die Bank hat Erfahrung in der Zusammenarbeit mit Bürgern aus Russland, der Ukraine und anderen GUS-Staaten und einer großen Anzahl von Filialen im ganzen Land. Über die Website der Bank können Sie einen Antrag stellen und ein Konto eröffnen. Um einen Kredit zu beantragen, müssen Sie einen Reisepass, eine Vereinbarung mit einem Arbeitgeber, eine Einkommensbescheinigung für 3 Monate und eine Aufenthaltserlaubnis vorlegen.
• WBK-Bank Zachodni. Die Bank arbeitet mit Bürgern der GUS zusammen, stellt jedoch strengere Anforderungen an die Kunden. Es ist möglich, sich online über die Website zu bewerben (ein persönlicher Besuch ist jedoch weiterhin erforderlich - um einen Kreditantrag zu unterzeichnen), jedoch wird die Bank einen Personalausweis, Aufenthaltstitel, Gehalt und Bonität, Informationen zum Arbeitgeber anfordern und überprüfen , etc.
• Die ING Bank Slaski verlangt von Ausländern, dass sie die Bedingungen einer Aufenthaltserlaubnis bestätigen und einen Nachweis der Zahlungsfähigkeit erbringen (Sie können umowa o dzieło oder umowa zlecenia vorlegen). Anzahlung - mindestens 20 % des Wertes der Immobilie;
• PKO Bank Polski. Die Mindesteinzahlung beträgt 10 % des Immobilienwertes. Die Bank vergibt Hypothekendarlehen an Bürger der GUS, benötigt jedoch eine Bestätigung der Kredit- und Bankgeschichte, der Zahlungsfähigkeit sowie die Genehmigung des polnischen Innenministeriums, um Immobilien im Land zu kaufen.

Interessante Tatsache. Eine der ältesten Banken Polens, die PKO Bank Polski (gegründet 1919), wurde 2004 Investor in der „Kredobank“ von Lviv. So nahm die Bank nach 65 Jahren ihre Tätigkeit in Lemberg wieder auf – bis 1939 befand sich bereits die Geschäftsstelle der Bank in dieser Stadt.

Fassen wir zusammen

Es ist durchaus möglich, in Polen ein Hypothekendarlehen für GUS-Bürger zu erhalten. Wenn sich ein Ausländer rechtmäßig in Polen aufhält, offiziell angestellt ist und über ein konstantes Einkommen, eine einwandfreie Kredit- und Bankgeschichte verfügt, kann er in der Regel problemlos einen Hypothekenkredit aufnehmen.

Um Immobilien in Polen zu kaufen, müssen Sie (je nach Bank) 10 bis 20 % des Immobilienwertes bezahlen. Außerdem sind drei wichtige Punkte zu beachten:

• in einigen Fällen ist es erforderlich, die Genehmigung des polnischen Innenministeriums für den Erwerb von Immobilien einzuholen;
• Wahl der Bank (Anforderungen an das Verfahren zur Kreditvergabe und -abwicklung können sehr unterschiedlich sein);
• zusätzliche Kosten (für die Registrierung einer Transaktion, ein Notar).

Im Gegenzug erhält ein ausländischer Staatsbürger eine eigene Wohnung, über die er nach eigenem Ermessen verfügen kann: darin wohnen oder vermieten. Ein eigenes Zuhause in Polen zu haben, bietet einige Vorteile: Dieser Umstand kann zur Erlangung eines Multivisums beitragen, gibt das Recht, eine Hotelreservierung bei der Beantragung eines polnischen Visums nicht zu bestätigen, sondern sich einfach in Ihrer Wohnung anzumelden (was bei der Beantragung von Vorteil ist) eine Aufenthaltserlaubnis), außerdem können Sie damit ein Auto in Polen kaufen und am Ort der Zulassung anmelden.