Die Besonderheit des spanischen Immobilienmarktes ist das Vorhandensein eines speziellen Segments, das von lokalen Finanzinstituten kontrolliert wird. Dabei handelt es sich um beschlagnahmte und verpfändete Immobilienobjekte, die zur Schuldentilgung von Nichtzahlern beschlagnahmt wurden. Der Kauf solcher Wohnungen gilt als die profitabelste Geldanlage. Wie man in Spanien eine Immobilie von einer Bank kauft, werden wir im Folgenden betrachten.
Was ist spanisches Hypothekeneigentum?
Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei Immobilien einer Bank um Sicherheiten, die von Schuldnern für Darlehen zur Begleichung von Verbindlichkeiten beschlagnahmt werden. Woher kommt ein solches Segment auf dem Markt? Fakt ist, dass sich der Bausektor des Landes in der Vorkrisenzeit rasant entwickelt hat. Spanischer Wohnungsbau war gefragt, täglich wurden zahlreiche Kauf- und Verkaufstransaktionen abgeschlossen und viele Hypothekendarlehen vergeben.
Die Krisenwellen, die die Europäische Union erfassten, führten zum Zusammenbruch der Finanzmärkte, zu einem Anstieg der Zahl arbeitsloser Bürger, was zu einer Zunahme der Zahl der Kreditsäumigen führte. Als Ausgleich für die entstandenen Verluste begannen die Banken, Sicherheiten von Kreditnehmern zu beschlagnahmen und zu reduzierten Kosten zu verkaufen. Da es viele Schuldner gab, trug die Zahl der beschlagnahmten Gegenstände zur Bildung eines ganzen Marktsegments bei.
Aktuell werden nicht nur Wohnungen auf dem Zweitmarkt zum Verkauf angeboten, sondern auch neue Wohnungen, da viele Kredite für im Bau befindliche Wohnanlagen vergeben wurden.
Die meisten spanischen Banken haben bereits eine eigene Immobilienabteilung in der Besetzungstabelle, die sich um den Verkauf der beschlagnahmten Immobilie kümmert.
Der Artikel „Immobilien in Spanien kaufen“ hilft Ihnen dabei, das Verfahren zum Kauf von Wohnungen in diesem Land und nicht nur bei Banken im Detail zu studieren.
Vor- und Nachteile von Hypothekenimmobilien in Spanien
Bevor Sie eine hypothekarische Immobilie kaufen, sollten Sie alle Vor- und Nachteile einer solchen Transaktion abwägen. Beachten wir die Vorteile eines solchen Kaufs:
- Reduzierte Kosten für Objekte. Solche Immobilien werden mit einem Rabatt von 30-40% vom ursprünglichen Preis verkauft. Manchmal erreicht der Rabatt 80%.
- Finanzierung durch die Mehrheit der Banken für den Erwerb hypothekarischer Immobilien, dh die Registrierung eines Hypothekendarlehens beim Käufer. Aus diesem Grund verkauft das Finanzinstitut nicht nur die festgenommenen Wohnungen, sondern gewährt bei Nichtzahlung auch eine vollständige Rückerstattung, da die Kosten für eine solche Wohnung in einigen Jahren erheblich steigen werden.
- Verhandlungsmöglichkeit. Trotz der Tatsache, dass der Verkäufer eine Kreditorganisation ist, hat niemand die Verhandlungen zur Kostensenkung abgebrochen. Es wird möglich, Wohnungen zu niedrigen Kosten zu kaufen, auch unter Berücksichtigung des Reparaturbedarfs. Die veröffentlichten Anfangspreise liegen in der Regel etwas über denen, zu denen die Bank bereit ist, die Immobilie zu verkaufen.
Es ist wichtig, sich der Nachteile einer solchen Anschaffung bewusst zu sein. Anhand einer Einschätzung der bestehenden Nachteile können Sie entscheiden, ob es sich überhaupt lohnt, sich mit Bankimmobilien zu beschäftigen. Zu den negativen Aspekten der Transaktion gehören die folgenden:
- Fast alle Bankimmobilien sind renovierungsbedürftig, meistens kapitalveredelnd. Dies ist einer der Gründe für die gesunkenen Wohnkosten.
- Oft bedeutet eine 100-prozentige Finanzierung des Kaufs durch die Bank eine Erhöhung des Kreditzinses.
- Beim Verkauf von Immobilien im Rahmen einer Hypothek ist die Bank nur unter der Bedingung zu einem Geschäft bereit, dass der Kunde innerhalb ihrer Mauern einen Kredit erhält, obwohl die Bedingungen bei einem anderen Kreditinstitut möglicherweise rentabler sind.
- Der neue Eigentümer muss für die bestehenden Schulden auf Stromrechnungen aufkommen. Bei der Beschlagnahme des Pfandgegenstandes müssen alle persönlichen Konten gekündigt werden, was in der Praxis jedoch nicht immer der Fall ist.
- Die Möglichkeit, Immobilien nur unter Beibehaltung ihres Rechtsstatus zu erwerben. Handelt es sich beispielsweise um eine Wohnung, kann diese nur als Wohnraum genutzt werden. Um nicht in Unordnung zu geraten, sollten Sie während der Transaktion die Bedingungen des Kaufvertrags sorgfältig studieren.
Worauf Sie achten müssen
Vor dem Kauf einer Wohnung von einer Bank wird empfohlen, Folgendes herauszufinden:
- Entspricht der technische Zustand der Räumlichkeiten den staatlichen Standards?
- Gibt es eine Schuld auf Stromrechnungen.
- Die Qualität der bereitgestellten Versorgungseinrichtungen, bestehende Probleme mit Wasserversorgung, Strom usw.
- Hat der Vorbesitzer Streitigkeiten über den Wiederaufbau oder die Sanierung von Wohnungen geführt? Sofern solche Streitigkeiten stattgefunden haben, ist zu klären, ob sie zu wessen Erledigung erledigt werden. Tatsache ist, dass sich der neue Eigentümer beim Kauf eines Wohnraums mit allen bestehenden Meinungsverschiedenheiten mit Regierungsbehörden auseinandersetzen muss.
Wo kann man besicherte Immobilien kaufen
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, nach Hypothekenimmobilien zu suchen. Zunächst sollten Sie sich direkt an die Immobilienagentur wenden oder auf deren Website gehen. Neben Agenturportalen in Spanien gibt es jedoch Ressourcen, bei denen kein Link zu einem bestimmten Immobilienbüro besteht. Sie zeigen Objekte von großstädtischen Wohnungen bis hin zu Häusern auf der Insel Gran Canaria. Es gibt auch Anzeigen von Privatpersonen.
Zu den beliebten Websites gehören:
- www.idealista.com - es gibt die meisten Angebote;
- www.fotocasa.es ist die zweitbeliebteste Suchseite für Immobilien;
- www.habitaclia.com - bei Katalanen gefragt, da die meisten der präsentierten Anzeigen aus Barcelona, Girona und Tarragona stammen.
Bankimmobilien sind jedoch nicht überall zu finden. Um alle Angebote von Finanzinstituten einzusehen, sollten Sie die Websites der Banken besuchen. Hier sind einige davon:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Popular,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- Cajamar,
- Bank,
- Kaninter.
Sie können sich auch an eine Bankfiliale wenden, wo Sie sich über auf dem Markt erhältliche hypothekarische Immobilien beraten lassen können.
Vorgehensweise beim Kauf hypothekarischer Immobilien
Das Verfahren zum Kauf einer hypothekarischen Immobilie in Spanien besteht aus den folgenden Schritten:
- Suchen Sie nach einem geeigneten Objekt.
- Eröffnung eines Bankkontos.
- Reservierung der ausgewählten Wohnung. Da das Objekt aus dem Verkauf genommen werden muss, damit es von anderen Käufern nicht berücksichtigt wird, ist eine Anzahlung von 5-10% der Wohnkosten zu leisten. Dieser Betrag wird bei der Entscheidung, die Transaktion zu stornieren, nicht zurückerstattet.
- Abschluss eines vorläufigen Kaufvertrages. Die Vereinbarung dient als Garantie dafür, dass die Transaktion im Rahmen der getroffenen Vereinbarungen erfolgt.
- N.I.E. - Identifikationsnummer eines Ausländers. Ohne sie ist kein Geschäft in Spanien möglich. Es ist nicht nur erforderlich, eine Wohnung zu kaufen, sondern auch ein Fahrzeug zu kaufen. Die Nummer erhalten Sie bei der Polizeidienststelle am Kaufort der Immobilie. Der Antrag auf Erteilung von N.I.E. wird persönlich gestellt, auch ein Treuhänder kann das Dokument entgegennehmen. Wenn der Antragsteller verheiratet ist, ist es besser, beiden Ehegatten gleichzeitig die N.I.E. auszustellen. Das Registrierungsverfahren dauert 2-14 Tage.
- Bei Verwendung von Fremdmitteln wird eine Hypothek ausgestellt.
- In Ermangelung eines Darlehens können Sie sofort mit der notariellen Beurkundung der Transaktion fortfahren. Der Notar bereitet den Kaufvertrag vor und prüft die rechtliche Reinheit des Objekts. Dies dauert in der Regel 1-3 Tage, aber beim Kauf einer Immobilie im Bau kann die Laufzeit verlängert werden.
- Die Unterzeichnung des Kaufvertrages. Vertragspartner sind der Käufer und die Bank als Verkäufer. Alles sollte in Anwesenheit eines Notars stattfinden. Wenn der Kauf mit eigenen Mitteln erfolgt, erfolgt die vollständige Zahlung zu diesem Zeitpunkt. Der Deal wird in Euro abgeschlossen.
- Eintragung in das Grundbuchamt. Dies muss innerhalb des ersten Monats nach dem Kauf erfolgen. Zur Registrierung benötigen Sie:
- beim spanischen Immobilienregister (Registro de Propiedad) beantragen;
- Füllen Sie ein spezielles Formular aus;
- die Gebühr für die Registrierungsaktionen zahlen (ca. 2% des Wertes der Immobilie);
- dem Registro de Propiedad einen Zahlungsbeleg vorlegen.
Der Vorgang dauert etwa eine Stunde. Danach erhält der Eigentümer der Immobilie innerhalb eines Monats eine Nota Simple - ein Dokument, das das Eigentum bestätigt.
Etwas anders ist die Vorgehensweise beim Kauf einer Gewerbeimmobilie. Mehr dazu lesen Sie im Artikel "Gewerbeimmobilien in Spanien".
Dokumentenpaket
In jeder Phase der Transaktion wird ein bestimmter Satz von Dokumenten benötigt. Um N.I.E zu erhalten, benötigen Sie also:
- ein in zweifacher Ausfertigung ausgefüllter Fragebogen (ausgestellt von der Polizei);
- zwei Fotografien in den Maßen 3 x 4 cm;
- Kopien aller Seiten des ausländischen Reisepasses (ein gültiges Visum ist erforderlich);
- eine Kopie des vorläufigen Kaufvertrags;
- ein Dokument, das die Zahlung der Kaution bestätigt;
- Bankbescheinigung über das Vorhandensein eines Girokontos, auf dem Gelder für den Kauf gespeichert sind.
Der Notar benötigt:
- Reisepass des Käufers;
- D.h. des Käufers;
- Vorvertrag;
- Bankverbindung als Verkäufer.
Bei der Beantragung beim spanischen Immobilienregister müssen Sie Folgendes vorlegen:
- Reisepass;
- unterzeichneter Kaufvertrag;
- ein Antrag, der vor Ort ausgestellt werden kann;
- Steuerbeleg.
Bei der Registrierung einer Hypothek wird das Dokumentenpaket größer.
Immobilienpreise
Die Preise für Hypothekenwohnungen hängen von einer Reihe von Faktoren ab: ob das Haus an der Küste liegt, ob die Infrastruktur erschlossen ist, ob das Objekt zum Wohnen geeignet ist. Außerdem wird die Standortregion berücksichtigt. In touristischen Gebieten gibt es in der Regel nicht viele besicherte Immobilien und diese sind teurer.
Zum Beispiel kostet eine Einzimmerwohnung auf Teneriffa durchschnittlich 210.000 €, eine Dreizimmerwohnung 390.000 € In Barcelona kostet eine 1-Zimmer-Wohnung durchschnittlich 110.000 €, eine 2-Zimmer-Wohnung - 138.000 €, eine 3-Zimmer-Wohnung - 192.000 €. Madrider Wohnungen mit ähnlicher Fläche (35-40 m2) kosten jeweils 100.000, 120.000 und 180.000 €. Torrevieja gilt als einer der günstigsten spanischen Bezirke. Dort kosten solche Wohnungen 65.000, 75.000 und 90.000 Euro.
Im Ferienort Palma de Mallorca kostet eine 1-Zimmer-Wohnung durchschnittlich 115.000 €, eine 2-Zimmer-Wohnung 180.000 €, eine Villa etwa 1 Mio. € Teure Immobilien auf Ibiza. Zum Beispiel kostet eine 3-Zimmer-Wohnung durchschnittlich 750-800 Tausend.
Aber der Ferienort Alicante bietet recht sparsame Preise. Hier können Einzimmerwohnungen für 120.000 und Zweizimmerwohnungen für 140-150.000 erworben werden. Sie können die Möglichkeiten für den Kauf eines Eigenheims in spanischen Ferienorten im Detail studieren, indem Sie den Artikel "Immobilien in Spanien am Meer" lesen.
Immobiliensteuern in Spanien
Es ist zu beachten, dass der Erwerb spanischer Immobilien mit der Zahlung von Steuern einhergeht. Dies gilt für Einwohner des Landes und Ausländer. Darüber hinaus überweisen beide Parteien der Transaktion Gebühren an die Staatskasse - sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Besicherte Immobilien waren keine Ausnahme.
Zunächst muss der Käufer Mehrwertsteuer zahlen, dies gilt jedoch nur für den Erwerb neuer Gegenstände. Der Steuersatz beträgt derzeit 10 %.
Beim Kauf eines Eigenheims auf dem Zweitmarkt zahlt der Käufer eine Steuer auf die Eigentumsübertragung. Dies muss innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung der Urkunde erfolgen, andernfalls wird die Immobilie nicht in das Grundbuch eingetragen.
Im Jahr 2021 variiert der Steuersatz zwischen 6 und 10 % und hängt von der Region ab.
Der Verkäufer ist zur Zahlung der Einkommensteuer und der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Das Thema wird im Artikel "Grundsteuer in Spanien" ausführlicher behandelt.
Verkauf von spanischen Hypothekenimmobilien
Ein wichtiger Schritt beim Immobilienverkauf ist die Ermittlung des Verkehrswertes des Objekts. Dafür bestellt und bezahlt der Verkäufer eine professionelle Bewertung einer Wohnung, Wohnung oder Villa. Dann können Sie Aktivitäten starten, um einen potenziellen Käufer zu finden.
Nur der direkte Eigentümer oder ein Treuhänder hat das Recht, Immobilien zu verkaufen. Die Vollmacht für das Geschäft muss von einem Notar beglaubigt werden.
Nachdem ein Käufer gefunden wurde, werden ein vorläufiger Kaufvertrag und ein Pfandvertrag erstellt. Der Verkauf von Grundstücken, auf denen eine Belastung besteht, ist nicht möglich, sie muss entfernt werden. Weitere nützliche Informationen finden Sie in der Veröffentlichung „So verkaufen Sie Immobilien in Spanien“.
FAQ
Stimmt es, dass hypothekarisch verpfändete Immobilien in Spanien größere Reparaturen erfordern?
Das kann man natürlich nicht von allen Objekten behaupten, jedoch befinden sich die meisten Wohnungen und Häuser, die normalen Bürgern gehören, in einem beklagenswerten Zustand. Dies ist einer der Gründe für den Rückgang des Marktwertes. Im Ferienort Blanes können Sie beispielsweise eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern für 130.000 € kaufen, während eine Wohnung in ausgezeichnetem Zustand 250.000 € kostet.
Kann ich beim Immobilienkauf eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?
Dieses Thema beschäftigt viele Ausländer, denn eine Aufenthaltserlaubnis ist der erste Schritt zur Erlangung einer unbefristeten Aufenthaltserlaubnis in Spanien. Die Antwort ist ja, aber eine Aufenthaltserlaubnis kann man nur beim Kauf von Immobilien im Wert von einer halben Million Euro erhalten. Gleichzeitig hat nicht nur der Eigentümer, sondern auch seine Familie das Recht auf einen vorübergehenden Aufenthalt.
Ist es möglich, beim Kauf einer Hypothekenwohnung mit der Bank zu verhandeln?
Eine Reduzierung der Immobilienpreise nach Vereinbarung ist möglich. Zunächst überhöht das Finanzinstitut den Wert nur für Verhandlungen. Zudem ist die Bank an einem schnellen Verkauf des Objekts interessiert. Die Beharrlichkeit des Käufers ermöglicht den Kauf von Wohnungen zum Beispiel in Benidorm, dh in der ersten Meereslinie, für weniger als 200 Tausend €.
Schlussfolgerungen
Der Verkauf hypothekarischer Wohnungen hat sich in den letzten Jahren zu einem eigenen Segment des Immobilienmarktes entwickelt. Viele Banken haben Immobilienstrukturen in ihrem Bundesland eingeführt, weil die Nachfrage nach solchen Immobilien vor allem bei Ausländern extrem hoch ist. Wer möchte nicht irgendwo in Valencia ein Haus mit 30-40% Rabatt auf den Preis kaufen?
Der Kauf von Sicherheiten ist keine leichte, aber durchaus machbare Aufgabe. Die Hauptsache ist die Verfügbarkeit der erforderlichen Menge und Zeit für das Verfahren.
