Immobilien in Deutschland: die Rolle der Verwaltungsgesellschaft

Der Kauf eines Eigenheims im Ausland ist ein wichtiges Ereignis im Leben eines jeden Anlegers. Aber auch nach Abschluss des Deals wird der Ärger des neuen Eigentümers nicht weniger. Im Gegenteil, er muss sich von nun an um seinen Einkauf kümmern und dabei die lokalen Gesetze und Vorschriften berücksichtigen. Hier ist es praktisch, einen persönlichen Vertreter zu haben, der Ihnen die lästige Übernahme der Immobilie erspart und Ihnen hilft, das Beste aus dem Mietvertrag an die Mieter herauszuholen. Wer hier eine bestimmte Menge an Quadratmetern erwerben möchte, muss sich mit den Grundsätzen der Immobilienverwaltung in Deutschland auseinandersetzen.

Vertrauensmanagement: Was sich hinter dem Konzept verbirgt

Ein Begriff wie "Vertrauen" wird in bestimmten Kreisen in den meisten Ländern der Welt verwendet. Auf jeden Fall wird die Gesetzgebung der Industrieländer damit arbeiten, wenn es darum geht, einen Teil der Rechte des Eigentümers von Immobilien auf eine andere Person zu übertragen. Meistens gilt der Umfang dieser Rechte für alle damit verbundenen Handlungen, mit Ausnahme des Veräußerungsverfahrens. Der Bevollmächtigte ist nicht mit solchen Befugnissen ausgestattet.

Der Verwaltungsbedarf ergibt sich aus der Tatsache, dass sich ein ausländischer Staatsbürger nicht ständig in dem Land aufhalten kann, in dem sich sein Haus befindet. Jedenfalls bietet die Tatsache des Eigentumserwerbs in Deutschland keine Möglichkeit, eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten. Ja, es charakterisiert den Eigentümer von der wirtschaftlichen Seite, bietet aber keinen Wohnsitz.

Der glückliche Eigentümer ausländischer Immobilien wird während seines Aufenthalts in seinem Heimatland nicht in der Lage sein, die pünktliche Zahlung von Stromrechnungen, die Zahlung von Mitteln auf das Mietkonto der Mieter und den sorgfältigen Umgang mit der Wohnung zu überwachen ein ganzes. All dies wird vom offiziellen Vertreter durchgeführt.

Daher muss das vertrauenswürdige Unternehmen:

• Korrespondenz mit allen mit dem Wohnobjekt verbundenen Parteien - Mietern, Eigentümern, Versorgungsunternehmen, örtlichen Organen;
• alle damit verbundenen Zahlungen durchführen, Zahlungen im Rahmen des Leasingvertrags überwachen;
• dem Eigentümer einen Bericht über alle Finanztransaktionen vorlegen;
• Beschwerden von Mietern annehmen;
• Post erhalten;
• um die Reparatur der Räumlichkeiten sicherzustellen (die Zahlung für Material und Arbeit wird separat bezahlt);
• bei Bedarf nach neuen Mietern suchen.

Daraus folgt, dass sich ein Bevollmächtigter mit allen technischen und wirtschaftlichen Fragen im Zusammenhang mit der Verwaltung von Immobilien befasst, wie es der Eigentümer selbst tun würde, wenn er die Möglichkeit hätte, sich ständig mit seinem Eigentum auf demselben Territorium aufzuhalten.

Was ist bei der Auswahl eines Artikels zu beachten

Wenn 2021 für Sie mit dem Kauf von Auslandsimmobilien gekennzeichnet ist, vergessen Sie nicht, dass eine erfolgreiche Transaktion nicht nur dann in Betracht gezogen werden kann, wenn etwas zu einem guten Preis auf Sie zukommt. In den meisten Fällen ist das Objekt selbst wichtig. Bevor Sie sich für etwas entscheiden, sollten Sie die folgenden Merkmale berücksichtigen:

• die Lage des Hauses oder der Wohnung. In deutschen Großstädten ist es sehr schwierig, ungenutzten Wohnraum zu erwerben. Was auch immer Sie in Städten wie Berlin oder München erwerben möchten, Sie können dieses Haus immer mieten. Das gleiche kann man nicht über die Landschaft sagen.
• Qualität der Konstruktion. Trotz der Tatsache, dass hierzulande alles so gut ist, ist die Wahrscheinlichkeit, in eine baufällige oder qualitativ minderwertige Einrichtung zu gelangen, sehr hoch. Das bedeutet, dass Sie alles über Ihren Kauf herausfinden müssen: das Baujahr, Angaben zu den verwendeten Materialien, wenn möglich, die Infrastruktur des Hauses, die Fassade und andere technische Merkmale. Achten Sie besonders auf Dach, Heizung, Wände. Geben Sie an, wie lange die letzten Reparaturen zurückliegen, welche Umbauten nach dem Bau vorgenommen wurden. Vielleicht waren die tragenden Wände in Mitleidenschaft gezogen oder der Boden gedämmt;
• Übereinstimmung des geforderten Wertes mit dem Markt in der gegebenen Region. Sehr oft wird es übertrieben, was eine persönliche Laune der Vorbesitzer ist;
• studieren Sie sorgfältig die Schlussfolgerungen der Sitzungen der Eigentümer der Räumlichkeiten. Manchmal können sie sehr nützliche Informationen enthalten;
• Stromrechnungen analysieren. Es spielt eine Rolle, wie regelmäßig sie eingezahlt wurden, ob sie überladen waren. Wenn eine solche Tatsache eingetreten ist, müssen Sie herausfinden, warum. Es kann sich herausstellen, dass sich die Vorbesitzer in dieser Angelegenheit in einem Gerichtsverfahren befinden;
• klären, wie viele Personen die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs besitzen.

Vor dem Tag des Deals sollten Sie nicht die geringsten Zweifel an Ihrem Kauf haben.

Welche Verantwortlichkeiten werden der Verwaltungsgesellschaft zugewiesen?

Das Hauptziel des Käufers als Investor ist es, das Beste aus seinem Kauf zu machen. Da ist es ganz logisch, dass ich Mieter finden möchte, die regelmäßig die Miete zahlen, die ihnen anvertraute Immobilie sorgsam nutzen und den Vermieter nicht mit Kleinigkeiten aller Art belästigen. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, genau zu verstehen, welche Aufgaben Sie Ihrem Vertreter in Deutschland anvertrauen können.

Kommerzielle Aspekte

Befassen wir uns zunächst mit den kommerziellen Nuancen, die der Vermittler übernimmt:

1. Eröffnung eines Bankkontos. Manchmal erlaubt der Auftraggeber die Nutzung eines bestehenden Kontos, auf dem die Verwaltungsgesellschaft alle Transaktionen online durchführen kann. Gleichzeitig verwaltet der Treuhänder lediglich das Mietkonto, ohne jedoch das Recht zu erlangen, die dafür erhaltenen Mittel für den eigenen Bedarf zu verwenden.
2. Kontrolle des Zahlungseingangs für die Miete.
3. Versenden von Benachrichtigungen an Mieter, wenn sie ihre Unterkunft nicht rechtzeitig bezahlt haben.
4. Zahlung aller laufenden Ausgaben: Steuern, Darlehen, verschiedene Dienstleistungen. Zahlungen erfolgen vom Mietkonto, wenn alle notwendigen Unterlagen und Geld vorhanden sind.
5. Durchführung der jährlichen Neuberechnung des Verbrauchs von Versorgungsunternehmen in autorisierten Organisationen - Wasser, Gas, Heizung, Strom.
6. Jährlicher Abgleich der Betriebskosten mit den Mietern.
7. Bereitstellung von Berichten über alle Zahlungen.
8. Verfolgung der Quittungen und Aufbewahrung von Verpfändungen für die Zahlung des Unterkunftsfonds.
9. Bereitstellung von Berichten an den Grundstückseigentümer, wenn sich die Rechnung geändert hat.
10. Jahresbericht an den Vermieter über den Geldfluss auf dem Mietkonto.

Lösung technischer Probleme

Neben finanziellen Belangen übernimmt die Verwaltungsgesellschaft die Lösung aller technischen Fragen, die im Umgang mit Gebäuden und Bauwerken unweigerlich zu bewältigen sind. Auf Unterstützung kann der Eigentümer insbesondere in folgenden Fällen zählen:

• Organisation und Durchführung von Reparaturarbeiten verschiedenster Art, sowohl geplant als auch ungeplant. Dies kann ein Update veralteter oder abgenutzter Kommunikationssysteme oder Gebäudeteile sein. Dazu gehören auch Reparaturen, die aufgrund eines Notfalls erforderlich wurden.
• Ergreifen der notwendigen Maßnahmen zur Einsparung und Optimierung verbrauchter Ressourcen.

Diese Liste der Verantwortlichkeiten ist nicht vollständig. Sie hängt von den persönlichen Anforderungen des Grundstückseigentümers und den Eigenschaften des Objekts selbst ab.

Rechtliche und repräsentative Fragen

Der schwierigste ist der Rechtsbereich, der das Verhältnis zu den Gesetzen eines fremden Landes betrifft. Ohne die entsprechenden Kenntnisse, Erfahrungen und Beherrschung der deutschen Sprache kann der Eigentümer einer Wohn- oder Gewerbefläche für sich selbst in eine eher nachteilige Situation geraten.Schließlich kann die Gesetzgebung der Bundesrepublik Deutschland viele Fallstricke bergen, die nur von einem Kenner umgangen werden können. Rechtlich muss sich die Verwaltungsgesellschaft also mit folgenden Punkten befassen:

• Vertretung der Interessen des Eigentümers in allen staatlichen Organen und anderen Strukturen, die mit der Eigentumsfrage an Immobilien zu tun haben.
• Verhandlungen mit Dritten und Mietern zur Optimierung des Immobilienmanagements
• Informieren Sie die Mieter über die Mieterhöhung nach Absprache mit dem Eigentümer.
• Abschluss und Kündigung von Mietverträgen im Namen des Hauseigentümers.
• Führen Sie Korrespondenz und bewahren Sie alle Korrespondenzen zum anvertrauten Objekt auf. Geben Sie dem Eigentümer Kopien der erhaltenen Briefe und Mitteilungen.
• Arbeiten Sie mit Versicherern zusammen, wenn Versicherungsfälle eintreten.
• Interagieren Sie mit Anwälten, wenn ihre Intervention erforderlich ist.

Auch diese Liste ist nicht abschließend. Die vollständige Liste hängt von den Merkmalen des Gebäudes und seinem Zustand ab.

So stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Immobilie Profis anvertrauen

Angesichts der Bedeutung von Angelegenheiten, die Außenstehenden anvertraut werden müssen, liegt es nahe, anzunehmen, dass das Hauptanliegen eines Immobilieneigentümers die richtige Wahl einer Verwaltungsgesellschaft ist. Und hier ist es wichtig, sich einige Punkte zu merken:

• In den meisten Fällen wird die Immobilienverwaltung von der Immobilienagentur erbracht, über die Sie den Kauf tätigen. Dies ist einer der After-Sales-Services, die von Wiederverkäufern angeboten werden.
• wenn es sich um ein gewerblich genutztes gebäude handelt, also um gewerbliche immobilien, dann übernimmt in der regel der eigentümer selbst die bewirtschaftung. Es ist profitabler, billiger und zuverlässiger. Sollte es dennoch erforderlich sein, eine Vertrauensperson zu beauftragen, hat der Eigentümer in diesem Fall das Recht, selbstständig zu entscheiden, wem er den Vorzug gibt.
• Beim Wohnungskauf sieht es etwas anders aus. Dies liegt daran, dass nur ein Teil des Gebäudes erworben wird. Auf die Wahl des Treuhänders kann daher nur indirekt Einfluss genommen werden. Sie wird in der Regel durch eine Abstimmung auf einer Hauptversammlung der Eigentümer festgelegt.

Wie also bringen Sie Ihr Eigentum in sichere Hände? Eines ist sicher – Sie brauchen eine Organisation mit einem ausgezeichneten Ruf. Geben Sie zunächst an, wie viele Objekte sich bereits in der Obhut des Vermittlers befinden, an dem Sie interessiert sind.

Um sicherzustellen, dass Ihre Immobilie in die Hände von Profis gelangt, fragen Sie diese nach den Kontakten der Kunden, mit denen sie bereits Geschäfte machen.

Achten Sie besonders auf die Kosten für die Bezahlung der Dienstleistungen eines Vermittlers. Es sollte sich nicht zu sehr von dem unterscheiden, was derzeit auf dem deutschen Markt existiert. Beobachten Sie dazu die Situation und finden Sie heraus, wie sehr andere Firmen ihre Arbeit bewerten.

Ein weiterer Aspekt sind die Vertragsbedingungen. Unternehmen, die ihre Pflichten nicht zu gewissenhaft erfüllen, neigen dazu, ein Dokument zu unterzeichnen, ohne das Recht, die Beziehung zu kündigen. Diese Art von Begleiter ist definitiv nichts für Sie.

Bevorzugen Sie diejenigen, die eine Kündigung des Vertrages innerhalb eines Monats ermöglichen. In diesem Fall ist das Unternehmen daran interessiert, Sie zu behalten. Aber wenn der Vertrag über längere Zeit geschlossen wird, riskiert niemand, wegen mangelhafter Arbeit gefeuert zu werden, und Sie bekommen nur neue Probleme, anstatt sie zu lösen.

Machen Sie sich die Mühe, genau herauszufinden, was das Unternehmen tut. In Bayern gibt es also etwa 80 Büros, die Dienstleistungen in diesem Bereich anbieten. Die meisten von ihnen üben jedoch multidirektionale Aktivitäten aus und sind gleichzeitig in den Bereichen Immobilien, Tourismus und Autovermietung tätig.

Für einen ausländischen Investor ist ein Unternehmen mit einer engen Spezialisierung besser geeignet. Dies ist eine Garantie dafür, dass sie den Markt, an dem Sie interessiert sind, besser kennt.

Und ein weiterer wichtiger Punkt ist die Mitarbeit Ihres gewählten Vermittlers in spezialisierten Organisationen, nämlich dem Verband der Wirtschaftsunternehmen und der Gesellschaft zum Schutz der Verbraucherrechte.

Ergebnisse

Achten Sie beim Immobilienkauf im Ausland darauf, dass Sie einen Vermittler benötigen, der sich um den Kaufgegenstand kümmert. In Deutschland wird eine solche Dienstleistung von Verwaltungsgesellschaften erbracht. Bevor Sie jedoch einen Vertrag mit einem von ihnen abschließen, berücksichtigen Sie die folgenden Punkte:

• ein professioneller Mediator kümmert sich um alle aktuellen Aufgaben - rechtlich, technisch, finanziell;
• die bevollmächtigte Person erhält gemäß der unterzeichneten Vereinbarung das Recht, alle Angelegenheiten im Namen des Eigentümers zu lösen, mit Ausnahme der Veräußerung von Eigentum;
• Bitten Sie sie bei der Auswahl von Spezialisten, Empfehlungen abzugeben, die Geschichte ihrer Arbeit zu studieren und sicherzustellen, dass sie Mitglied in Fachverbänden sind.

Ob Sie jedoch unabhängig entscheiden können, wem Sie Ihren Kauf anvertrauen, hängt von der Art des Objekts und Ihrem Eigentumsanteil ab.