In Spanien entwickelt sich das Vermietgeschäft sukzessive. Dies wird nicht nur durch die Möglichkeit erleichtert, eine Aufenthaltserlaubnis für den Kauf von Immobilien ab 500.000 Euro zu erhalten, sondern auch durch die Vermietung von Wohnungen an Touristen und sogar an die Spanier selbst einen guten Gewinn zu erzielen. Wenn Sie sich für die Vermietung einer Wohnung in Spanien interessieren, sollten Sie sich zunächst mit den rechtlichen Aspekten und Besonderheiten dieser Geschäftsform vertraut machen.
Wie profitabel ist das Mietgeschäft in Spanien?
Im Feriengebiet gelegene Immobilien, die hauptsächlich zur touristischen Vermietung erworben werden, sind in der Sommerzeit häufiger nachgefragt (ca. 90 % der touristischen Immobilien werden in der Ferienzeit belegt), während Rest des Jahres stehen Häuser und Wohnungen in Küstennähe normalerweise leer ... Dennoch bietet die Vermietung von touristischen Unterkünften im Erholungsgebiet dem Eigentümer eine durchschnittliche Rentabilität von etwa 5% pro Jahr, so dass ein kurzfristiges Vermietungsgeschäft, das in Küstengebieten organisiert wird, durchaus rentabel sein kann.
Ebenso rentabel ist es, Immobilien langfristig zu vermieten. In Großstädten steigt die Nachfrage nach Mietobjekten.
Ab 2021 ziehen 27 % der jungen Menschen im Alter von 22 bis 29 Jahren es vor, ein Haus zu mieten, anstatt Geld zu sparen, um es zu kaufen.
Darüber hinaus wird Spanien bei Studenten, die im Rahmen von Austauschprogrammen hierher kommen, immer beliebter. Insbesondere in der Stadt Valencia ist ein großer Zustrom ausländischer Studenten zu beobachten.
Welche Mietarten gibt es
In Spanien sowie in anderen Ländern der Welt gibt es zwei Arten von Mieten: langfristig und kurzfristig. Bei der Anmietung einer Immobilie für einen langfristigen Mietvertrag schließt der Vermieter mit dem Mieter einen Vertrag ab, der in der Regel 1 Jahr dauert.
Gleichzeitig schützt das spanische Recht den Mieter so sehr, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Mietvertrag bis Die Gesamtlaufzeit beträgt fünf Jahre.
Will der Mieter den Mietvertrag nicht verlängern und beabsichtigt, die Wohnung zu verlassen, muss er dies dem Vermieter spätestens 30 Tage vor Vertragsende mitteilen.
Langfristige Mietpreise sind niedriger als kurzfristige, aber der Vorteil einer solchen Anmietung besteht darin, dass der Eigentümer der Immobilie ein kontinuierliches stabiles Einkommen erhält, im Gegensatz zu kurzfristigen.
Bei der Kurzzeitmiete handelt es sich um die Vermietung von Wohnungen für einen Zeitraum von mehreren Tagen bis zu mehreren Monaten, je nach Bedarf des Mieters.
Die kurze Mietdauer ist eher für Touristen, Studenten und Geschäftsleute auf Geschäftsreisen geeignet. Außerdem ist ein kurzfristiger Mietvertrag etwas teurer als ein langfristiger. Allerdings ist der Vermieter gezwungen, der Immobilie viel mehr Zeit und Aufmerksamkeit zu widmen, da der regelmäßige Mieterwechsel den ständigen Kontakt mit neuen Leuten erfordert.
Verhandlungen, Ein- und Auszug von Mietern, die Organisation der Hausreinigung nach jedem Mieter – all dies erfordert die kontinuierliche Beteiligung des Wohnungseigentümers am Prozess.
Faktoren, die den Mietpreis beeinflussen
Folgende Faktoren beeinflussen die Mietpreisbildung in Spanien:
- Lage;
- Art der Wohnung;
- mietet.
Region
Die Lage der Immobilie ist der Hauptfaktor für den Mietpreis. Katalonien sowie die Costa Blanca und Costa Brava gelten als die teuersten Regionen des Landes.
Teure Mieten gibt es auch in allen größeren Städten fernab der Meereslinie. So können die Mietkosten im Resort und in den großen Städten Spaniens je nach Anzahl der Schlafzimmer, Quadratmeter und Renovierung zwischen 1200 und 5000 Euro pro Monat liegen. Gleichzeitig kostet die monatliche Miete in Kleinstädten 300 bis 600 Euro.
Art der Immobilie
Es ist auch wichtig, welche Art von Immobilie vermietet wird - Gewerbe oder Wohnen, Ferienhaus oder Villa, Wohnung oder Zimmer. In Torrevieja können Sie beispielsweise eine Dreizimmerwohnung mit einer Fläche von 75 m² mieten. Meter für 40 Euro pro Tag und ein Haus der gleichen Fläche - für 50 Euro.
Monatlicher Mietpreis
Der Mietpreis wird vom Vermieter persönlich festgelegt. Es wird unter Berücksichtigung der Lage, der durchgeführten Renovierung, der Anzahl der Schlafzimmer, der Gesamtfläche, der Verfügbarkeit zusätzlicher Annehmlichkeiten usw. gebildet.
Registrierung einer Lizenz für die Lieferung von Immobilien zur Miete
Um Wohnungen zur Kurzzeitmiete vermieten zu können, benötigen Sie in einigen Regionen des Landes eine Touristenlizenz. Zu diesen Regionen gehören Katalonien, Madrid, Andalusien, Balearen, Kanarische Inseln.
Es sei daran erinnert, dass das spanische Recht einen Begriff wie "Touristenunterkunft" nicht vorsieht. Daher wird dieses Thema in jeder Region unterschiedlich geregelt. Trotzdem ist das Verfahren zur Erlangung einer Lizenz überall gleich.
Der Wohnungseigentümer muss sich mit dem Rathaus / der Bezirksverwaltung in Verbindung setzen und die Eignung seiner Immobilie zur Vermietung nachweisen. Aus den Unterlagen wird eine „Verantwortungserklärung“ verlangt. Dies ist ein Papier, das die Übereinstimmung des Wohnzustands mit allen obligatorischen Anforderungen bestätigt.
Das Objekt wird dann in das Register eingetragen und dem Eigentümer wird eine Registrierungsbescheinigung mit einer Identifikationsnummer ausgestellt.
Die Kosten für den Erhalt einer solchen Lizenz sind in allen Regionen unterschiedlich. Im Durchschnitt liegt der Preis zwischen 170 und 500 Euro.
Die Lizenz wird für Immobilien ausgestellt, nicht für eine Person, daher ist zu beachten, dass beim Verkauf des Objekts es auf den neuen Eigentümer übergeht (sofern die Gültigkeitsdauer zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen ist).
Ein weiterer wichtiger Punkt: Der Eigentümer ist verpflichtet, in jeder Mietanzeige, auch im Internet, das ausgestellte Kennzeichen und die Immobilienkategorie anzugeben.
Abschluss eines Mietvertrages
Die Mietvorschriften unterliegen dem spanischen Recht (Gesetz über städtische Mieten Nr. 29/1994 vom 24. November 1994). In Übereinstimmung mit diesem Dokument werden Wohnungseigentümer und Mieter aufgefordert, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen.
Die Form der Vertragsgestaltung kann beliebig sein, jedoch müssen folgende Bestimmungen darin berücksichtigt werden:
- persönliche Identifikationsdaten des Vermieters und Mieters;
- Zahlungsbedingungen (Höhe des monatlichen Mietpreises; ob der Vermieter das Recht hat, den Mietpreis zu erhöhen; wer der Parteien zahlt für Nebenkosten und andere zusätzliche Dienstleistungen, z. B. Reinigung des Territoriums, Reinigung des Pools usw.);
- eine Aufstellung des Inventars, der Möbel, der Haushaltsgeräte sowie deren Zustand zum Zeitpunkt der Lieferung.
Die Transaktion kann von einem Notar formalisiert und die Informationen in das Eigentumsregister (Registro de Propiedad) eingetragen werden. Im Hinblick auf die Untervermietung ist diese Art der Mietwohnungen nur teilweise zulässig, diese Entscheidung muss vorab mit dem Vermieter besprochen werden.
Der Mietpreis muss im Einvernehmen der Parteien festgelegt werden. Der Vermieter hat gesetzlich das Recht, den Mietpreis während der Vertragslaufzeit entsprechend dem Inflationsindex zu erhöhen (sofern diese Möglichkeit im Vertrag vorgesehen wurde).
Was der Vermieter nicht tun darf, ist mehr als einen Monat im Voraus zu verlangen (sofern im Mietvertrag nicht anders angegeben).
Bei der Begleichung der Miete (dies geschieht in der Regel in der ersten Woche eines jeden Monats) muss der Eigentümer der Wohnung dem Mieter eine Quittung über die geleistete Zahlung oder einen Kontoauszug ausstellen, wenn die Zahlung per Banküberweisung erfolgt ist.
Zahlt der Mieter die Miete nicht, hat der Vermieter das Recht, sich an die Polizei zu wenden.Wird die Schuld danach nicht beglichen, hat der Eigentümer das Recht, die Räumung des skrupellosen Mieters zu beantragen.
Wie in den meisten Ländern muss der Mietinteressent bei Abschluss eines Mietvertrages eine Kaution in Höhe der monatlichen Rate hinterlegen. Bleiben die Möbel und Haushaltsgeräte beim Check-out im gleichen Zustand wie beim Check-in, wird die Kaution vollständig an den Mieter zurückerstattet.
Wenn der Vermieter die Rückzahlung der Kaution verweigert, hat der Mieter das Recht, die Polizei zu verständigen, und der Vermieter muss dann zusätzlich zur Kaution auch die während der Verzögerungszeit aufgelaufenen Zinsen zahlen.
Sollte bei Vertragsende ein Schaden in der Wohnung festgestellt werden, werden die Kosten für den Schaden von der Kaution abgezogen.
Will ein Grundstückseigentümer seine Immobilie verkaufen, muss er diese laut Gesetz zunächst einem Mieter anbieten.
Aufwendungen und Besteuerung von Mieteinnahmen
Eigenheimbesitzer müssen ihre Mieteinnahmen jährlich in ihrer Steuererklärung angeben. Die Vermietung unterliegt den folgenden Steuern:
- Steuer auf Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien - ein Satz von 24% (nicht vorgesehen für Nichtansässige, die Spanien mit einem kurzfristigen Visum besuchen);
- individuelle Immobiliensteuer (IBI) - bis zu 2% des Katasterwertes der Immobilie.
Im Durchschnitt beträgt die jährliche Steuerzahlung 100 bis 500 Euro für die Anmietung einer Wohnung und 300 bis 2000 Euro für die Anmietung einer Villa.
Zu den Immobilienkosten werden neben Steuern auch Zahlungen für Nebenkosten (Gas, Wasser, Strom, Telefon, Internet etc.) hinzugerechnet. Die Frage, wer diese Leistungen bezahlt, muss vorher zwischen Eigentümer und Mieter vereinbart und auch im Vertrag festgehalten werden. Der Vermieter ist für die Renovierung und Kapitalreparatur der Wohnung verantwortlich, und der Mieter ist für die laufenden Reparaturen verantwortlich.
Vermieter
Der Eigentümer der Immobilie kann seine Immobilie entweder selbst vermieten oder sich an eine spezielle Verwaltungsgesellschaft wenden, die gegen Gebühr viele organisatorische Angelegenheiten übernimmt.
In den meisten Fällen bieten Verwaltungsgesellschaften die folgenden Arten von Dienstleistungen an:
- Suche nach Mietern;
- Erstellung eines Mietvertrages;
- Dokumentationspflege während der Zeit der Wohnungslieferung;
- Erstellung und Einreichung von Steuererklärungen;
- Beratung;
- Renovierung von Immobilien;
- Instandhaltung des Territoriums (Reinigung, Poolreinigung, Rasenpflege usw.);
- Versicherung von Fällen der Nichtzahlung von Leasingraten.
Die Provision der Verwaltungsgesellschaft beträgt ca. 7-15% der Mietgebühr.
Neben der Verwaltungsgesellschaft kann sich der Eigentümer auch an die Immobilienagentur wenden. In diesem Fall kann er jedoch nur für einen bestimmten angemieteten Raum Dienstleistungen erbringen, während die Nutzung der Dienste einer Verwaltungsgesellschaft rentabler ist, wenn Sie das gesamte Gebäude mit einer großen Anzahl von Zimmern betreuen müssen.
Abschließend
Der Erwerb von Immobilien in Spanien ab 500.000 Euro bietet Ausländern die Möglichkeit, eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten, aber eine Aufenthaltskarte ist bei weitem nicht der einzige Vorteil einer solchen Investition.
Das Vermietungsgeschäft in Spanien stärkt seine Position und wird von Jahr zu Jahr profitabler. Das Land wird jährlich von Millionen von Touristen aus der ganzen Welt besucht, die sich anstelle von Hostels und Hotels zunehmend für die tägliche Vermietung von Apartments entscheiden. Langfristige Mietverträge sind jedoch nicht weniger profitabel.
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus in Spanien vermieten möchten, sollten Sie sich sowohl im Königreich insgesamt als auch in seinen einzelnen Regionen sorgfältig mit den rechtlichen Aspekten der Mietproblematik auseinandersetzen, da jede von ihnen ihre eigenen Nuancen hat. In einigen Regionen müssen Sie beispielsweise vor der Vermietung von Immobilien zur Kurzzeitmiete eine spezielle Lizenz einholen. Darüber hinaus sollten Sie sich ausführlich mit den Steuersätzen, die in Spanien auf Mieteinnahmen erhoben werden, sowie den damit verbundenen Kosten vertraut machen.
